Creşterea gradului de accesibilitate a locuinţelor la cote nemaiîntâlnite şi panta ascendentă pe care au intrat preţurile apartamentelor în 2015 au motivat dezvoltatorii să apese pedala investiţiilor în speranţa unor profituri demne de perioada de dinainte de „boom“. Au pregătit pentru 2016 livrarea unui volum record de locuinţe, însă planurile legate de scumpiri le-au fost date peste cap.
După patru ani de criză, în care volumul de locuinţe construite anual în Bucureşti şi împrejurimi a scăzut constant, în 2013 dezvoltatorii de ansambluri rezidenţiale au revenit la cote similare anului de vârf 2008, când s-au predat peste 8.300 de unităţi locative în această zonă. Piaţa a luat avânt în 2015 odată cu livrarea a peste 11.000 de locuinţe, nivel record pentru ultimul deceniu, şi creşterea uşoară a preţurilor. Evoluţia preţului la locuinţe a plasat România pe locul 31 în lume, cu o creştere de 3,6% în 2015, într-un top care urmăreşte dinamica a 55 de ţări. Locuinţele românilor s-au scumpit anul trecut mai mult decât cele din Bulgaria, Slovenia sau Polonia, potrivit indicelui rezidenţial global realizat de Knight Frank.
Ieftinirea constantă a creditelor a reprezentat principalul motor al acestei evoluţii. Programul Prima Casă, care a acaparat aproape toată piaţa de creditare ipotecară, a condus la reducerea numărului de ani necesari pentru achiziţia unei locuinţe dintr-un salariu mediu de la 22 de ani, cât era în 2008, la şapte ani în 2015. Tot programul guvernamental a fost cel care a oprit prăbuşirea preţurilor. Preţul mediu solicitat pentru apartamentele noi și vechi disponibile spre vânzare la nivel național a scăzut cu 41% în primul an de recesiune, de la 2.058 de euro pe metru pătrat util în momentul de vârf al pieței (martie 2008) până la 1.211 euro pe metru pătrat înainte de intrarea în vigoare a inițiativei guvernamentale (mai 2009), potrivit datelor imobiliare.ro. Ulterior, în perioada 2009-2014, pretențiile vânzătorilor s-au mai diminuat, cumulat, cu circa 15% față de valoarea maximă atinsă înainte de criză, ajungând până la un nivel minim de puțin sub 900 de euro pe metru pătrat.
Aceşti factori au contribuit anul trecut la înregistrarea celui mai mare număr de tranzacţii imobiliare din ultimii opt ani, potrivit statisticilor Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară. Numai în semestrul al doilea din 2015, românii au cumpărat prin credit peste 41.700 de locuinţe, evaluate la 2,76 mld. euro, potrivit Bazei Imobiliare de Garanţii, la care toţi evaluatorii sunt obligaţi să contribuie cu date din rapoartele realizate pentru bănci. Majoritatea proiectelor rezidenţiale din Bucureşti şi zonele limitrofe au înregistrat vânzări semnificative pe durata lucrărilor de construcție, rata de absorbţie fiind de peste 75% până la finalizarea construcţiei, existând și numeroase cazuri în care imobilele au fost vândute integral către consumatori până la momentul recepției finale, potrivit unui studiu de piaţă realizat de compania de consultanţă imobiliară Coldwell Banker Affiliates of Romania.
Pariul dezvoltatorilor
Contextul favorabil a determinat tot mai mulţi dezvoltatori imobiliari să înceapă construcţia de ansambluri rezidenţiale. Datele colectate de revista Capital de la dezvoltatorii imobiliari activi în Bucureşti şi împrejurimi arată că, anul acesta, topul proiectelor rezidenţiale cu cele mai multe apartamente în construcţie nu mai este dominat de ansambluri deja consacrate pe piaţă. Şase din cele zece proiecte identificate de Capital sunt nou intrate pe piaţă, situaţie care surprinde perfect atitudinea dezvoltatorilor faţă de sectorul rezidenţial.
Investitorii imobiliari trebuie să finalizeze anul acesta peste 14.000 de locuinţe în proiecte rezidenţiale amplasate în Bucureşti şi împrejurimi, un volum în creştere cu peste 25% faţă de anul anterior şi cea mai mare cifră din istoria pieţei rezidenţiale moderne, conform studiului Coldwell Banker.
Dezvoltatorii celor zece ansambluri rezidenţiale cu cele mai multe locuinţe pregătite pentru acest an promit construcţia a peste 4.100 de apartamente, circa o treime din volumul estimat pentru 2016.
Pentru a răspunde noilor cerințe de preț ale pieței, dezvoltatorii s-au văzut nevoiți să-și reconfigureze produsele, atât în ceea ce privește numărul de camere, cât și suprafețele alocate. Astfel, din stocul locativ construit între anii 2000 și 2008, o cotă de 37,9% era reprezentată de locuințe cu trei camere, această categorie fiind urmată de unitățile cu două (33,6%), cu patru camere și mai mult (15,3%) și, în fine, de garsoniere (13,2% din total), potrivit datelor imobiliare.ro. Raportat la ce s-a construit între 2012 și 2016 însă, cele mai numeroase sunt apartamentele cu două camere (48,3%), urmate la o distanță importantă de cele cu trei camere (32,5%), apoi de garsoniere (12,2%) și de unitățile cu patru camere și mai mult (7%).
Tendința de a dezvolta apartamente cu mai puține camere a fost dublată de o diminuare a suprafețelor aferente diferitelor categorii de locuințe. Astfel, suprafața medie a unei garsoniere a scăzut de la 45 de metri pătrați (în 2000-2008) la 36 de metri pătrați (în 2012-2016), un apartament cu două camere are acum circa 55 de metri pătrați (față de 74 de metri pătrați), unul cu trei camere ajunge la circa 82 de metri pătrați (de la 105 metri pătrați), iar unul cu patru camere și mai mult la 115 metri pătrați (față de 125 de metri pătrați).
Unde se construiesc
Datele Coldwell Banker arată că 53,5% din unitățile care vor fi livrate în acest an în Bucureşti se încadrează în categoria mass market, segment pe care achizițiile prin Prima Casă dețin un procent covârșitor, de peste 70%, în funcție de proiect.
Un procent de circa 12,3% din totalul unităților care vor livrate în acest an poate fi încadrat în segmentul low market, adică proiecte care oferă locuințe cu suprafețe mai reduse comparativ cu cele ale locuințelor finalizate înainte de 1990 și care sunt amplasate la marginea orașului.
Peste 5.500 de locuințe adresate clasei de mijloc vor fi finalizate în acest an în București, în zonele semicentrale, de nord sau din interiorul marilor cartiere, dar cu un acces foarte facil la rețeaua de transport în comun, în special la metrou, și la puncte de interes, precum centre comerciale sau parcuri.
Situaţie alarmantă
Calculat la ritmul actual de vânzări, consultanţii Coldwell Banker estimează că stocul total de locuințe aflate la vânzare în ansambluri rezidențiale va ajunge la finalul acestui an la aproximativ 8.500 de unități, în scădere cu peste 35% față de situația de la începutul acestui an.
Estimările nu ţin totuşi cont de schimbările aduse pe piaţă de legea dării în plată, care va deveni funcţională de la jumătatea acestei luni, şi de posibilitatea opririi programului Prima Casă. Băncile au ameninţat că odată cu intrarea în vigoare a legii vor creşte avansul necesar accesării unui credit ipotecar de la 15%, cât se practică acum, la 35%, pentru împrumuturile în lei. Ca efect al acestei măsuri, Banca Naţională a României (BNR) a avertizat că preţurile locuinţelor vor scădea cu 10%. În plus, o familie cu salarii medii pe economie şi o rată de economisire de 25% va fi nevoită să economisească aproape opt ani pentru a strânge avansul, comparativ cu 1,3 ani necesari la un avans de 5%, specific creditelor prin Prima Casă.
Probabilitatea apariţiei unui blocaj la nivelul creditării ipotecare a îndreptat atenţia dezvoltatorilor către Prima Casă, de continuarea căruia depinde atingerea ţintelor de vânzări pe care şi le-au planificat pentru acest an. Fondurile alocate de guvern acestui program au fost gândite să acopere întregul an, însă acestea s-au epuizat în doar trei luni. Oficialii din Ministerul Finanţelor Publice au anunţat recent că vor discuta în guvern suplimentarea fondurilor, însă oricum intenţia autorităţilor este aceea de a reduce până la eliminare acest tip de ajutor de stat.
În concluzie, şansele ca dezvoltatorii să-şi atingă ţintele de vânzări se reduc drastic în semestrul al doilea, iar în privinţa scumpirilor, ei vor trebui să mai aştepte, fiind mai probabilă o ieftinere a locuinţelor. Ba mai mult, dezvoltatorii s-ar putea confrunta o perioadă cu stocuri nevândute, cel puţin până se vor găsi variante alternative de finanţare.
Sursa: capital.ro
