Investitorii imobiliari sud-africani sunt pe punctul de a inunda piaţa românească cu sute de milioane de euro în vederea construirii unei structuri puternice care să le permită cucerirea pieţelor Europei Centrale şi de Est. România intră în acest fel pe radarul celor mai mari fonduri de investiţii din lume.
Sfârşitul acestui an aduce veşti neaşteptat de bune pentru piaţa imobiliară românească. Două companii susţinute de instituţii financiare puternice se pregătesc să intre în România şi deschid drumul pentru marile fonduri de investiţii ale lumii. Investitorii văd piaţa locală ca pe o poartă de acces spre Europa Centrală şi de Est, regiune considerată a 11-a mare economie a lumii, care anul trecut a înregistrat o creştere reală a Produsului Intern Brut de 3,1%, aproape dublă faţă de cea a zonei euro, de 1,6%. Potenţialul de creştere al acestei zone economice, estimat a fi de 3% în următorii cinci ani, le oferă argumente solide în favoarea unor plasamente imobiliare cu randamente superioare pieţelor dezvoltate.
După ce a privit cu scepticism avalanşa de investiţii venite din Africa de Sud spre Polonia, România, Cehia, Slovacia şi Serbia, cel mai mare fond imobiliar listat pe bursa din Johannesburg, compania Growthpoint, a decis să facă pasul spre regiune, cu o investiţie masivă direcţionată către România.
„Am fost destul de sceptici cu privire la povestea Europei de Est, dar ne-am făcut puţin temele şi s-a dovedit benefică o privire mai atentă“, a declarat recent Norbert Sasse, CEO-ul Growthpoint, pentru presa sud-africană.
În paralel cu decizia lor, un alt fond sud-african, Rockcastle, a semnat un acord cadru pe baza căruia va fuziona cu New Europe Property Investments (NEPI) – cel mai mare investitor imobiliar din România. Cele două companii sunt de dimensiuni similare şi au o serie de acţionari comuni.
Motivaţia investitorilor ţine de starea îngrijorătoare a economiei Africii de Sud, care a scăzut cu peste 1%. În plus, randamentele obţinute de investitori la achiziţia unei proprietăţi imobiliare în Europa Centrală şi de Est sunt cuprinse între 6,5% şi 8,5%, superioare costului de finanţare, care se învârte în jurul a 2,5-3%. În Africa de Sud e mai scump costul de finanţare decât randamentul, ceea ce face aproape imposibilă asigurarea unei creşteri a dividendelor peste inflaţie.
Primul pas
Vestea celei mai mari infuzii de capital din acest an a venit chiar de ziua naţională a României. Globalworth, platforma de investiţii imobiliare creată de Ioannis Papalekas în 2013, le-a propus acţionarilor atragerea în companie a Growthpoint, o firmă care administrează active evaluate la 7,6 mld. euro şi al cărei principal acţionar este fondul de pensii al angajaţilor guvernului sud-african – cel mai mare din ţară.
Papalekas a făcut cunoştinţă cu Growthpoint prin intermediul Deutsche Bank, consilierul financiar al firmei sale. Globalworth va obţine din această afacere un capital de 200 mil. euro printr-o emisiune de acţiuni care transformă compania sud-africană în acţionarul principal al firmei româneşti. Growthpoint participă la subscripţie alături de fonduri gestionate de americanii de la Oak Hill, care deţin deja circa 13% din acţiunile Globalworth. Până la sfârşitul anului, Growthpoint ca controla 26,88% din firma românească, pentru a ajunge la un procent de 27,66% până la finalul anului viitor. Sud-africanii plătesc 186,4 mil. euro pentru acţiunile Globalworth, iar americanii plătesc 13,6 mil. euro. În urma acestei tranzacţii, participaţia lui Ioannis Papalekas se va diminua de la peste 36%, cât este în prezent, la 25,41%, pierzând astfel controlul companiei sale.
De cealaltă parte, NEPI şi Rockcastle au anunţat că până cel târziu în 30 iunie 2017 vor finaliza procesul de fuziune printr-un schimb de acţiuni, respectiv 4,5 acţini Rockastle pentru o acţiune NEPI. Potrofoliile imobiliare ale celor două companii listate în Africa de Sud se completează perfect. NEPI are o mare parte din proprietăţi în România şi şi-a exprimat intenţia de extindere în regiune, unde deţine câteva active în Slovacia, Serbia şi Cehia. În total, valoarea activelor companiei se ridică la 2,5 mld. euro. Rockcastle are majoritatea proprietăţilor în Polonia, iar valoarea portofoliului său se ridică la circa 1,7 mld. euro. Cele două companii au o serie de acţionari comuni precum Prudential, Sanlam, BlackRock Fund Advisors (fostul Barclays Global Fund Advisors) şi Stanlib. Ultimul este prezent şi în acţionariatul Growthpoint. Portofoliile combinate ale celor doi jucători ar avea o valoare de peste 4,2 mld. euro, ceea ce le întăreşte importanţa în regiune. (despre acest subiect Capital a mai scris aici)
Ce planuri au
Globalworth a strâns de la listarea sa pe Bursa de la Londra şi până acum 355 mil. euro prin emisiuni de acţiuni şi a ajuns să deţină proprietăţi evaluate la 967,5 mil. euro, toate în România. Banii obţinuţi în urma noii tranzacţii vor fi direcţionaţi, în principal, spre finalizarea complexului de afaceri Globalworth Campus, aflat în construcţie în spatele staţiei de metrou Pipera, şi extinderea parcului logistic TAP din Timişoara.
În plus, compania este în proces de achiziţie a trei proprietăţi care costă 136 mil. euro. Este vorba despre un depozit logistic funcţional, în suprafaţă de 68.000 mp, care costă 44 mil. euro şi aduce din chirii 4,1 mil. euro pe an; o clădire de birouri de 16.500 mp pentru care Globalworth trebuie să plătească 37 mil. euro şi care aduce anual 3 mil. euro din chirii; şi o clădire de birouri aflată în dezvoltare, cu o suprafaţă de 40.000 mp şi un cost de achiziţie de 55 mil. euro, care generează venituri anuale de 5,4 mil. euro. Clădirile de birouri sunt localizate în Bucureşti, iar depozitul într-un oraş mare din ţară. Pe lângă acestea, Globalworth a identificat achiziţii potenţiale în valoare de circa 150 mil. euro pe care le analizează.
În privinţa fuziunii dintre NEPI şi Rockcastle, cele două companii vor crea un puternic proprietar de centre comerciale în regiune, cu rădăcini adânci înfipte pe teritoriul României. Rockcastle are doar nouă malluri operaţionale: şapte în Polonia şi câte unul în Cehia şi Zambia, în timp ce NEPI are 22 de malluri funcţionale, la care se adaugă şi cinci centre de afaceri. Capitalul obţinut în urma acestei uniuni ar putea grăbi planurile de extindere ale NEPI, care şi-a propus să construiască trei malluri noi: în Râmnicu Vâlcea, Satu Mare şi Novi Sad din Serbia, plus să extindă proiecte deja funcţionale precum Promenada Mall din Bucureşti şi parcurile de retail din Brăila, Drobeta-Turnu Severin, Galaţi şi Sibiu.
Nume sonore
Poate cel mai important aspect al intrării pe piaţa locală a acestor jucători noi este tipul de acţionari care îi sprijină. După o lungă perioadă în care România a fost vânată de investitori imobiliari oportunişti, în căutare de randamente mari şi exituri rapide, pe piaţă au început să apară investitori cu strategii pe termen lung, susţinuţi de fonduri de pensii sau fonduri suverane. Din acţionariatul Growthpoint şi Rockcastle fac parte fonduri susţinute de americanii de la BlackRock, care este de departe cel mai mare administrator de active din lume, cu un portofoliu de peste 5.000 mld. dolari. Prezenţa unui investitor de asemenea talie, chiar şi indirect, cântăreşte enorm în creşterea atractivităţii pieţei imobiliare locale.
Mai mult, Growthpoint este susţinut şi de GIC, fondul suveran al statului Singapore. GIC a preluat recent şi platforma de investiţii în spaţii de depozitare P3, care deţine cel mai mare parc logistic din România, evaluat la circa 200 mil. euro.
În concluzie, tranzacţiile imobiliare din acest an întăresc poziţia pieţei locale în regiune şi pun bazele unui potenţial enorm de creştere a investiţiilor pe viitor.
sursa : capital.ro
