Pe fondul răspândirii lucrului la distanță, se observă o intensificare a „migrației” către suburbii, respectiv localitățile mai liniștite din jurul marilor orașe, fiind de așteptat ca această tendință să se mențină pe termen mediu.
Numărul locuințelor livrate anul trecut în București și zona metropolitană s-a situat la 21.328 de unități, fie ele apartamente sau case-vile, ceea ce reprezintă un recul de 3% față de 2021, potrivit calculelor companiei de consultanță Colliers. Reprezentanții acesteia pun scăderea pe seama evoluției înregistrate în ultimul trimestru din 2022, când au fost finalizate cu o treime mai puține locuințe comparativ cu perioada similară a anului anterior. La nivel național însă, piața rezidențială din România a înregistrat în 2022 un record de locuințe finalizate, mai exact 73.332 de unități, ceea ce marchează o creștere de 3% față de 2021.
Citește și:
%20(1000%20%C3%97%20700%20px)%20(1000%20%C3%97%20200%20px)%20(1000%20%C3%97%20170%20px)%20(1000%20%C3%97%20250%20px)%20(1).jpg?1683639557733)
Apetit crescut pentru construcții rezidențiale pe litoral
Scăderi ale volumului de livrări pe segmentul rezidențial nu au avut loc doar în Capitală și împrejurimi anul trecut, statisticile oficiale relevând scăderi și în zona de Vest (un minus de 11%), respectiv în cea de Nord-Est (-5%). Pe de altă parte, cele mai importante creșteri ale numărului de locuințe finalizate au fost consemnate în Constanța și zona de litoral, în special Năvodari – Mamaia Nord, dar și în zona metropolitană a Clujului.
„Dezvoltatorii din segmentul rezidențial sunt interesați cu precădere de zonele metropolitane ale marilor orașe, în detrimentul dezvoltării în interiorul orașelor. Astfel, trendul observat în trecut mai ales în preajma Bucureștiului se extinde și în jurul marilor orașe, explicația fiind că oferta de terenuri este mai consistentă, prețurile sunt mai mici și autorizațiile se obțin în general cu mai puține dificultăți. E clar că oferta se ajustează ca răspuns la scăderea cererii, iar piața se îndreaptă spre un nou echilibru, după ultimii doi ani de recorduri. În continuare, scăderea cererii, creșterea dobânzilor, inflația care diminuează puterea de cumpărare, dar și creșterea costurilor de construcție se adaugă la incertitudinile care afectează perspectivele pieței rezidențiale pe termen scurt.”
Gabriel Blăniță, Associate Director Valuation & Advisory Services la Colliers România
Citește și:
Lipsa de predictibilitate, un punct sensibil pentru dezvoltatori
Potrivit Colliers, sistemul de lucru hibrid, care îmbină activitatea de la distanță cu prezența la birou și care a fost adoptat deja de multe dintre companii, a stimulat această tendință de „migrației” a populației către localități mici, pe fondul nevoii de reducere a presiunii asupra infrastructurii existente, a cărei dezvoltare de regulă nu ține pasul cu dezvoltările private. Totuși, investițiile în infrastructură au accelerat semnificativ în ultimii doi ani, iar asta va susține pe termen mediu și lung dezvoltarea zonelor metropolitane, punctează reprezentanții companiei.
„Dacă în prezent, pentru fiecare locuință livrată în oraș, sunt livrate 2 locuințe în zona metropolitană, în următorii 2 ani, pentru fiecare locuință din oraș, se vor livra 3 locuințe în zona metropolitană. Pipeline-ul consistent de proiecte autorizate face însă foarte puțin probabil un șoc în zona ofertei în perioada următoare. Cu toate acestea, o mai bună predictibilitate și transparență în ceea ce privește situația planurilor urbanistice ar contribui semnificativ la detensionarea pieței imobiliare și la atenuarea variațiilor ample cu care ne-au obișnuit ultimii ani. Deoarece ciclul de dezvoltare al unui proiect se întinde pe o durată medie de 3-5 ani, predictibilitatea este unul din cei mai importanți factori în asigurarea finanțării, mai ales într-un mediu în care dobânzile continuă să crească.”
Gabriel Blăniță, Associate Director Valuation & Advisory Services la Colliers România
Citește și:
Cu 28% mai puține credite ipotecare în T1 2023
Cât privește cererea, consultanții Colliers estimează că vânzările de apartamente au început să scadă de la jumătatea anului 2022 în marile orașe din țară, cu marje cuprinse între 20 și 30% – asta cu excepția Bucureștiului, care a făcut notă discordantă printr-o ușoară creștere a numărului de tranzacții. „În primul trimestru al acestui an, numărul apartamentelor vândute la nivel național a fost cu 23% mai mic decât în perioada similară a anului trecut. Dacă în Capitală s-au tranzacționat cu 22% mai puține apartamente, în Iași scăderea a fost de 26%, în Timișoara - 25%, iar în Cluj Napoca s-au vândut cu 36% mai puține apartamente, comparativ cu primul trimestru din 2022”, subliniază aceștia.
„Aceste scăderi ale numărului de apartamente vândute par mari, dar nu reprezintă un motiv de îngrijorare pentru că se raportează la o perioadă cu un număr record de tranzacții pe piața rezidențială. Nu este sustenabil să depășim recorduri în fiecare an, astfel că asemenea corecții sunt bine venite din când în când. Faptul că avem în continuare un număr semnificativ de tranzacții și prețurile nu au suferit modificări notabile sunt dovezi ale fundamentelor solide ale pieței rezidențiale, chiar și într-un climat cu dobânzi ridicate. Cu toate acestea, suntem încă departe de o normalizare a dobânzilor la creditele ipotecare, iar indicele IRCC se află în prezent la 5,98%, față de 1,86% cu un an în urmă. Persistența inflației pentru o perioadă mai îndelungată decât estimările inițiale face ca anul acesta să fie mult mai dificil pentru cei care vor să cumpere o locuință cu credit.”
Gabriel Blăniță, Associate Director Valuation & Advisory Services la Colliers România
Băncile resimt și ele numărul mai scăzut de clienți care se încadrează în cerințele pentru un credit ipotecar, iar din primul trimestru al acestui an scăderea la acest capitol este una considerabilă, având în vedere că s-au acordat cu 28% mai puține credite ipotecare la nivel național. Reculul consemnat în primele trei luni ale lui 2023 a dus la scăderea soldului creditelor ipotecare din România, o evoluție mai rar întâlnită pe piața bancară. „Perspectivele dobânzilor pentru restul anului nu aduc prea multe vești bune pentru cumpărătorii cu credit, astfel că cel mai probabil orizont de timp în care ne putem aștepta la o relaxare mai consistentă ar fi în prima parte a anului următor. Veștile bune vin însă de pe piața forței de muncă, unde numărul de salariați a continuat să crească, iar salariul mediu net la începutul acestui an este cu 15% mai mare față de acum un an”, concluzionează consultanții Colliers.
Citește și:
