Deși Capitala și împrejurimile au atras cele mai multe achiziții, investitorii au vizat inclusiv orașele mici și medii, în special pentru dezvoltări de retail.
Potrivit unui raport publicat recent de către Colliers, anul 2022 a fost unul bun pentru piața locală a terenurilor pentru construcții, chiar dacă aceasta a consemnat o scădere de aproximativ 45% în ceea ce privește volumul tranzacțiilor încheiate comparativ cu anul anterior, până la aproximativ 450 de milioane de euro – însă asta doar în condițiile în care 2021 a adus cel mai bun volum investițional din 2007 încoace. În momentul de față, însă, „multe contracte sunt în așteptare, finalizarea lor fiind influențată mai ales de anumite condiționări legate de procedurile de obținere a documentațiilor de urbanism, care se acordă într-un ritm foarte lent, în special la nivelul Bucureștiului, și, în unele cazuri, de evoluția economică, anumiți cumpărători așteptând să vadă cum face față piața rezidențială la o economie mai slabă și la dobânzi mai mari”, arată reprezentanții companiei.
Citește și:
Nicușor Dan și războiul urbanistic: cât ar costa demolarea Cathedral Plaza
Pe fondul interesului crescut pentru piața din afara Capitalei, aceștia estimează că, pe viitor, este probabil ca centrele regionale să aibă o pondere mult mai mare în volumul total al tranzacțiilor încheiate. Asta pentru că „Bucureștiul se confruntă cu incertitudini majore pe termen mediu în ceea ce privește procesele de avizare a proiectelor imobiliare, astfel că unii dezvoltatori mai degrabă vor căuta alternative decât să rămână blocați pentru mai mulți ani într-un precontract”, explică aceștia. Totuși, precizează reprezentanții Colliers, la nivelul Capitalei există încă o ofertă de terenuri cu autorizații de construire în vigoare, însă cele care beneficiază de o localizare bună ar putea ajunge la un preț cu 30-40% mai mare, comparativ cu un teren similar, dar fără autorizație.
Ofertă bună de terenuri în afara Capitalei
De menționat este că oferta rămâne la un nivel bun (și) în cea mai mare parte a țării, atât în ceea ce privește platformele / terenurile industriale de mari dimensiuni, cât și terenurile de dimensiuni medii, pretabile pentru diferite tipuri de proiecte imobiliare. Între timp, unii investitori caută să achiziționeze terenuri strategice, care își păstrează valoarea pe termen lung, indiferent de ceea ce se întâmplă cu economia pe termen scurt și care acționează, de asemenea, ca o garanție eficientă de protecție împotriva inflației.
„Perspectivele pentru 2023 sunt mai incerte, deoarece mulți investitori de pe piață au devenit din ce în ce mai prudenți, dar nu ne așteptăm la scăderi semnificative ale prețurilor. De asemenea, mulți vânzători par să aibă o situație financiară bună, ceea ce înseamnă că nu ar trebui să fie presați să vândă, dar dacă situația economică rămâne problematică, aceștia vor trebui să își ajusteze așteptările de preț pentru a încheia o eventuală tranzacție. Altfel, în 2022 au fost demarate mai puține proiecte imobiliare decât în trecut, pe fondul creșterii costurilor de construcție. Împreună cu faptul că mulți dezvoltatori au deja un stoc de terenuri la dispoziție, acest lucru va duce la o cerere mai mică pentru terenuri în perioada următoare, iar mulți potențiali cumpărători ar putea deveni destul de oportuniști. În general, considerăm că acestea sunt semnele unei piețe mature, care oferă o doză de optimism prudent la începutul unui an 2023 care se anunta destul de interesant.”
Sînziana Oprea, Director Land Agency, Colliers România
Citește și:
Circa 60 de milioane de euro, cea mai mare tranzacție din 2022
În cea mai mare tranzacție a anului trecut, investitorul și dezvoltatorul One United Properties a achiziționat un teren de 3,7 hectare în partea de nord a Bucureștiului (Bulevardul Poligrafiei) pentru aproximativ 60 de milioane de euro (valoare estimată raportată la o structură de tranzacție complexă). A urmat fosta fabrică de tutun din zona de centru-vest a Bucureștiului, vândută la licitație cu mai bine de 30 de milioane de euro către SIF Banat-Crișana. De altfel, potrivit reprezentanților Colliers, un aspect interesant este că în 2022 s-a înregistrat o creștere a numărului de terenuri pentru construcții scoase la licitație, inclusiv a celor de dimensiuni mari, comparativ cu anii precedenți.
%20(1000%20%C3%97%20700%20px)%20(1000%20%C3%97%20200%20px)%20(1000%20%C3%97%20170%20px)%20(1000%20%C3%97%20250%20px)%20(1).jpg?1676894693032)
Alte tranzacții importante consemnate în 2022 au fost încheiate de mari jucători în orașe precum Galați, Timișoara și Cluj-Napoca. De menționat este că, în afara Bucureștiului, cea mai mare parte a tranzacțiilor încheiate pe parcursul anului trecut provine de la dezvoltatorii de retail, cei mai activi fiind operatorii din domeniul alimentației, inclusiv discounterii, dar și retailerii de bricolaj și de mobilă. Aceștia au vizat atât orașele mari, cât și orașele mici/medii, cele din urmă fiind preferate în special de dezvoltatorii de parcuri de retail, deoarece multe dintre acestea sunt deficitare din perspectiva proiectelor moderne de retail.
„Primele 8-9 luni din 2022, cu o scurtă perioadă de pauză atunci când a început războiul, au fost foarte active și au continuat mai degrabă evoluția puternică a pieței din 2021. De la începutul toamnei, lucrurile s-au schimbat și mulți cumpărători, în special cei care se concentrează pe proiecte rezidențiale și de tip mixed-use, au schimbat destul de mult direcția de acțiune la nivel strategic. Acest lucru s-a tradus printr-o scădere a interesului pentru noile tranzacții, deși cele aflate în stadii destul de avansate au mers mai departe. În ceea ce privește piața de birouri, investitorii n-ar fi pierdut nicio oportunitate, dacă ar fi apărut vreuna. Dar astfel de terenuri sunt, de cele mai multe ori, fără PUZ și niciun dezvoltator nu vrea să rămână blocat pe termen lung. În plus, unii dintre ei au deja în portofoliu terenuri care ar permite dezvoltări viitoare, dacă piața de închiriere de birouri aduce o oportunitate.”
Sînziana Oprea, Director Land Agency, Colliers România
Citește și:
Stocul locativ autohton, sub nivelul altor capitale din regiune
Pe parcursul lui 2022, aproximativ două treimi din volumul total de tranzacții cu terenuri pentru construcții s-au realizat în București, iar cea mai mare parte a achizițiilor din Capitală (trei sferturi) a fost generată de către dezvoltatori de ansambluri rezidențiale. Consultanții Colliers consideră că aceasta nu reprezintă o surpriză, având în vedere vânzările solide pe care sectorul le-a înregistrat în ultimii ani, numărul de apartamente pe cap de locuitor relevând că Bucureștiul are în continuare o ofertă insuficientă în comparație cu alte capitale din regiune, mai ales cu cele vest-europene.
„Cele mai active zone din București în 2022 au fost cele de nord/centru-nord, adică subpiețe cunoscute de către investitori și care au adus rezultate bune până în prezent, cum sunt Străulești, Sisești, Poligrafiei, Pipera, Fabrica de Glucoză/Barbu Văcărescu, dar și zona de centru-vest a Capitalei. De asemenea, estimăm că aproximativ 5% din volumul înregistrat în București a provenit din tranzacții care au implicat viitoare scheme logistice de proximitate, de tip in-city logistics. Acestea sunt singurele tipuri de proiecte industriale pe care le-am inclus în cifra de afaceri totală, deoarece acest tip de dezvoltatori concurează adesea cu alte categorii de investitori pentru terenuri în interiorul orașelor. Cererea pentru astfel de proiecte a apărut pe fondul creșterii puternice a comerțului electronic din ultimii ani. Restul volumului aferent Bucureștiului a fost generat, în proporții aproape egale, de dezvoltatorii de retail și de birouri.”
Sînziana Oprea, Director Land Agency, Colliers România
În ceea ce privește prețurile, anul trecut lucrurile au rămas mai mult sau mai puțin neschimbate. Astfel, „după declanșarea războiului, piața pur și simplu nu a părut să aibă suficient elan pentru a continua să înregistreze creșteri, deoarece cumpărătorii au devenit mai prudenți pe fondul incertitudinilor continue (chiar dacă s-au realizat totuși destul de multe tranzacții). Apoi, începând din vară și continuând în toamnă, ratele mai mari ale dobânzilor au început să aibă efecte, acționând ca un argument și mai puternic pentru a încuraja cumpărătorii să rămână prudenți”, explică reprezentanții Colliers.
Citește și:
