Rambursarea totala sau partiala a avansului in valoare de pana la 5% din valoarea unei locuinte ori in suma fixa pentru rezervarea acesteia intr-un ansamblu rezidential aflat in constructie poate reprezenta subiectul unei negocieri intre dezvoltator si cumparator si este conditionata de clauzele contractuale Discutiile din ultima vreme cu privire la forma Legii darii in plata au creat incertitudine atat in sectorul bancar, cat si in piata rezidentiala si segmentul costructiilor.
Vineri o a doua banca din piata, si anume Bancpost, a anuntat majorarea semnificativa a avansului la credite ipotecare, la numai doua saptamani dupa ce austriecii de la Raiffeisen Bank a luat o masura similara. S-a discutat chiar de disparitia progamului Prima Casa daca Legea darii in plata va intra in vigoare. Aceasta situatie arunca o presiune suplimentara nu numai asupra dinamicii creditarii, dar in special pe clientul final, viitorul proprietar, care, in unele cazuri, a platit deja dezvoltatorului in valoare relativa avansul sau taxa de rezervare a unei locuinte de pana la 5% sau calculat in suma fixa. Cu avansul platit ca dovada pentru obtinerea creditului ipotecar sau Prima Casa, finantarea devine direct dependenta de aversiunea la riscul dat de Legea darii in plata a bancii creditoare.
"In momentul de fata, o estimare a numarului de cumparatori ce ar putea fi in aceasta situatie, este imposibil de realizat. In forma ei actuala, legea nu face nicio referire la programul Prima Casa, asa ca trebuie sa asteptam finalizarea discutiilor si implicit forma finala a legii pentru a putea face orice fel de pronostic", apreciaza Annemarie Fabian, senior associate, valuation and advisory services, in cadrul Colliers International.
Ea adauga ca "rambursarea totala sau partiala a avansului sau taxei de rezervare poate fi subiectul negocierii dintre dezvoltator si cumparator. De cele mai multe ori, cumparatorii au ocazia sa recupereze integral avansul (taxa de rezervare) intr-o perioada stabilita prin contract".
In acelasi timp, reprezentantii HomeFinders sunt de parere ca acei cumparatori "care iau decizia de a rezerva un apartament de regula isi calculeaza foarte bine posibilitatile financiare, astfel incat, sunt foarte putini in situatia in care au platit avansul de 5% si risca sa nu mai primeasca finantarea de la banca. Astfel de cazuri sunt exceptionale. Noi ii sfatuim si ii ajutam de fiecare data pe clienti sa isi faca o pre-aprobare financiara, sa fie siguri de bugetul pe care se pot baza".
In opinia acestora, "chiar daca unii dezvoltatori colaboreaza cu notari publici si au contractele de rezervare deja redactate, cumparatorul poate negocia includerea clauzei prin care daca, din diverse cauze independente de el, nu reuseste sa obtina finantare, sa i se ramburseze avansul. Este foarte important ca aceia care doresc sa rezerve un apartament sa fie informati, sa stie ca au posibilitatea de a include aceasta clauza in contract. Cei care lucreaza cu o firma de consultanta, fie imobiliara, fie financiara, sunt sfatuiti in aceasta directie".
Legea darii in plata in piata rezidentiala
"Toti jucatorii activi pe segmentul rezidential sunt ingrijorati de legea privind darea in plata deoarece, asa cum am vazut si zilele anterioare, afecteaza, in primul rand, creditarea viitoare si implicit dezvoltarea proiectelor in care sunt implicati. Avansul este exclusiv responsabilitatea cumparatorului, iar dezvoltatorii nu isi pot asuma suplimentar si riscuri specifice finantatorilor.Evident, vor continua sa existe ratele la dezvoltator sau plata esalonata, insa acesta nu pare sa fie un fenomen generalizat la nivelul intregii piete", mai spune Annemarie Fabian.
In conditiile adoptarii legii darii in plata in forma ei actuala, solutia pentru consumatori o reprezinta accesarea unui credit de consum pentru a a acoperi avansul, ceea ce va duce la o scumpire a costului creditului si cel mai probabil o intarziere a achizitiei, spune ea.
Reprezentantii HomeFinders arata, de asemenea, ca "unii dintre dezvoltatori deja si-au exprimat public ingrijorarea pentru legea darii in plata, care ii va afecta nu doar pe dezvoltatorii care deja au vandut locuinte unor cumparatori care au accesat credite imobiliare, ci si pe aceia care au dat recent startul unor noi proiecte adresate segmentului Prima Casa si mediu. In cazul in care bancile vor inaspri conditiile de creditare ca urmare a adoptarii legii darii in plata, cererea de locuinte pe segmentele mass&middle market va scadea semnificativ, deoarece o parte din cumparatori nu-si pot permite plata unui avans mai mare de 10-20%".
Rezolvarea situatiei avansurilor majorate poate insa sa apara tot din domeniul financiar-bancar, mai spun reprezentantii HomeFinders. "Cel mai probabil vor aparea produse de creditare alternativa care vor oferi prin credite non-ipotecare diferenta de avans".
Efectele legii darii in plata asupra pietei imobiliare depind si de conditiile in care aceasta va fi aprobata. Cu alte cuvinte, nu conteaza doar ca legea sa fie adoptata, ci si cum va fi adoptata. Dincolo de efectele evidente in piata rezidentiala (diminuarea cererii ca urmare a inaspririi conditiilor de creditareposibile, scaderie ale preturilor la locuinte), legea darii in plata poate avea un impact negativ si asupra intregii piete imobiliare, din cauza scaderii creditarii din rezidential. Aceste aspecte fac piata rezidentiala mai putin atragatoare pentru investitori si este posibil chiar ca unii dintre investitorii prezenti in acest moment pe piata locala sa paraseasca tara. In cele din urma, efectele se vor rasfrange asupra sectorului constructiilor si asupra celui economic.
Constructiile vor fi direct afectate de forma actuala a legii darii in plata. Cresterea costurilor de finantare pentru consumatori va reduce ritmul de vanzari si in consecinta, si numarul dezvoltarilor rezidentiale. Este posibil ca o parte din constructorii care au demarat proiecte mari in aceasta perioada sa isi reajusteze asteptarile cu privire la perioada de recuperare a investitiei.
Exista mai multe scenarii posibile, in functie nu doar de decizia bancilor, ci si a cumparatorilor care au accesat un credit ipotecar in perioada de boom si au posibilitatea de a achita in continuare ratele. Pentru a avea o imagine cat mai clara asupra impactului acestei legi atat de controversate, ne sunt necesare mai multe informatii si calcule aplicate, din partea bancilor.
Sursa: wall-street.ro
