Sectorul imobiliar e in continuare dominat de incertitudi: statistici, lipsa de precizie. Ce anume determina scaderea preturilor la apartamente? Nimeni nu stie. Analistii sunt de acord ca nu exista date in care sa poti avea incredere 100%. Aceia care o fac—expertii principali—au anuntat inca o scadere de preturi pentru 2011. Conform lui García Montalvo, "terenurile construibile snt mult mai ieftine ca inainte, ceea ce va provoca o scadere a preturilor la proprietatile deja construite. Casele construite in 2011 sunt mai competitive pe piata decat terenurile. In plus, anularea privilegiilor fiscale pentur cei cu venituri ridicate vor constitui un efect in plus pentru agravarea scaderii,” a adaugat Garcia Montalvo.
Piata imobiliara spaniola si industria constructiilor
In 2010, Spania a retrogradat de pe locul patru pe cinci in topul tarilor europene cu cele mai mari investitii in domeniul constructiilor, in favoarea Marii Britanii, care s-a alaturat grupului primelor patru, un grup completat de Germania, Franta si Italia. Cu toate acestea, in ciuda retrogradarii si a ajustarilor investitiilor facute de stat, Spania a incheiat 2010 ca a treia tara din UE in ceea ce priveste investitiile in constructii, in raport cu PIB-ul. Investitiile in acest domeniu au insumat 12,7% din PIB, prin comparatie cu 13,1% in Finlanda si 13% in Polonia. Procentajul e cu doua puncte mai mare decat media UE (10,4%). Per ansamblu, domeniul a inregistrat o crestere de aproape 10% din 2000 pana in 2010, a saptea cea mai mare crestere din UE. In schimb, expertii UE prevad o scadere de 7% in ceea ce priveste domeniul constructiilor in Spania in 2011, a treia cea mai discutata previziune in zona Euro, si estimeaza o crestere infima, de 0,7%, pentru 2012.
Magazine sau banci?
Bancile cotate la bursa de valori spaniola si principalele fonduri de economii au acum in proprietate mai mult de 80.000 de proprietati imobiliare, de vanzare pe portalurile lor. Din stocul total de locuinte, asta inseamna mai mult de 75% (aproape 60.000). Pe locul doi se situeaza garajele si depozitele. La celalalt capat al spectrului se afla terenurile: stocul de terenuri si parcele de pe site-uri e sub 900 de unitati. Dar nu toate aceste proprietati se afla in proprietatea bancilor. Unele entitati, cum ar fi Santander, BBVA, Bancaja and La Caixa au semnat acorduri cu dezvoltatorii, pentru a-i ajuta sa-si vanda produsele. Aceste promotii au fost finantate chiar de banci; acum au toate motivatiile pentru a facilita vanzarea catre dezvoltator, pentru a-si plati datoriille. De fapt, sunt singurii non-promoteri disponibili pe site-urile lor si in reteaua lor de birouri si canale de vanzari, dar in multe cazuri se ofera si conditii preferentiale de finantare, rezervate de obicei pentru produsele proprii, cum ar fi o acoperire totala a achizitiei.
Cinci Cifrre
1. Cele mai ieftine oferte imobiliare se afla in Santander, Altamira, Castellón si sunt cotate in jurul sumei de 40.000 de Euro.
2. Cea mai ieftina casa de vanzare pe portalul La Caixa se afla in Figaredo, Asturias si costa 12,600 Euro.
3. Pentru 7.000 de Euro puteti cumpara o proprietate pe care s-o renovati, in Pumarin, Asturias, prin portalul de imobilare BBVA.
4. Banco Popular gesaliseda.com a vandut cea mai ieftina casa in Andalusia, in satul Enix, pentru 40.293 de Euro.
5. Cea mai iefina casa din lista de preturi a portalului de imobiliare CAM se afla in Orihuela (Alicante) si costa 95.800 de Euro.
„Criza = Oportunitate”?
Familiile care traiesc in Spania si persoanele care muncesc de la domiciliu si au un venit anual mai mic de 24.000 de Euro intrunesc criteriile optime pentru a isi achizitiona o casa. Pe de o parte, bancile au o mare gama de case pe care trebuie sa le puna urgent pe piata. Achizita poate fi finantata in proportie de 100%, iar costurile achizitiei pot fi incluse in noul credit ipotecar (circa 10% din pretul casei). Pe de alta parte, pot beneficia de deducerile fiscale oferite de statul spaniol (ceea ce inseamna ca pot primi inapoi circa 1,300 € la declaratia de impozit pe venit). O casa de € 200,000 ar produce o cota de 1,000 €, aproape egala cu sau mai mica decat o chiriie, care s-ar aduna de-a lungul timpului. In zece ani, s-ar putea economisi aproape jumatate din suma data pe chirie. Aceasta suma poate creste (sau scadea) odata cu pretul caselor.
Ce s-a intamplat in ultimii ani?
Daca ne uitam la un grafic al preturilor din 1985 si pana azi, apar doua clare perioade de explozie a preturilor, urmate de doua perioade scadere. Prima perioada de crestere a avut loc odata cu intrarea Spaniei in UE, care a reflectat marile sperante si cresterea economica din perioada respectiva, in ciuda dobanzilor de doua cifre (cu ipoteci de aproape 15%). A urmat apoi o perioada majora de criza, cu guvern socialist, coruptie si inflatie, care a dus la o scadere a preturilor si a ritmului de constructie. Dupa schimbarea guvernului si a politicilor fiscale si monetare, prin fixarea ratei de schimb valutar odata cu adoptarea monedei unice si aparitia termenelor de finantare fara precedent (30 de ani), s-a ajuns la o crestere fara precedent in cererea delocuinte, astfel incat economia Spaniei a ajuns s-o duca deosebit de bine.
O tara care s-a conformat politicilor Uniunii si le-a aplicat cu seriozitate, in care investitiile in infrastructura au produs un efect pozitiv, cu milioane de Euro investiti in transporturi, aeroporturi, metrou, sosele, retea edilitara si tehnologie, astfel incat au fost atrasi aici multi imigranti si turisti (pensionari din tarile europene), ceea ce a conribuit o data in plus la cresterea cererii pe piata de locuinte, care s-a reflectat printr-o continua crestere a preturilor, finantata din fonduri straine. Si astfel ajungem in 2007, cand guvernul a modificat legea proprietatii, dictand evaluarea terenurilor nu in functie de includerea lor in intravilan, ci de potentialul lor de dezvoltare. Bancile au fost obligate sa-si reevalueze terenurile pe care le cumparasera de la clienti (Martins-Fadesa, printre altii) si sa-si retraga finantarile acordate pana la momentul respectiv, ceea ce a condus la cea mai mare suspendare de plati din istoria tarii. Asta, in combinatie cu criza financiara (care, coincidenta, a izbucnit din cauza creditelor ipotecare sub-prime din Statele Unite) a dus la o scadere completa a cererii pentru locuinte. Cresterea dobanzilor a sfarsit prin a afecta familiile care nu-si puteau permite sa-si achite ipotecile si care s-au intors, in cele din urma, in tarile de origine, trimitand cheile de la casele lor in plic managerilor de banci.
Concluzie
Astazi, scenariul sta cu totul altfel. N-at fi o problema sa revenim la cote mai mici ale dobanzilor, daca bancile ar fi cele care cumpara locuintele. Curba actuala face posibila presupunerea ca o revenire la un trend pozitiv va avea loc in curand. Riscul consta in a incerca sa evaluezi cat vor mai scadea preturile si, mai ales, in ce zona e cel mai bine sa cumperi o casa, aspect care trebuie gandit nu doar pe termen lung, ci si din punctul de vedere al zonei unde vrei sa-ti petreci viata.
Note: Sursa Expansion
