Considerat vedeta pieţei imobiliare, pentru că a avut cel mai puţin de suferit de pe urma crizei, sectorul birourilor nu a fost ocolit de proiecte păguboase. La sfârşitul anului trecut, circa 29 de hectare de spaţii de birouri erau goale, ceea ce reprezintă 15,2% din stocul total de 1,93 mil. mp existent la nivel de piaţă. Primele zece clădiri, cu cele mai mari spaţii disponibile la închiriere, au o pondere de 62% din această suprafaţă. Cu excepţia Sky Tower, care a fost pus pe piaţă abia la sfârşitul anului trecut şi în care Raiffeisen Bank va ocupa şase etaje din luna mai, construcţia celorlalte nouă proiecte de birouri a fost începută înainte de criză, iar cinci dintre acestea trag ponoasele zonei imobiliare cu probleme, Pipera.
Miliardarul israelian Eyal Ofer a investit peste 140 mil. euro în edificarea Cathedral Plaza şi a Willbrook Platinum de pe DN1, însă rezultatele nu par să fie pe măsură. Dacă turnul de birouri Cathedral Plaza nu a putut fi închiriat din cauza problemelor juridice, ce au culminat cu vânzarea imobilului către Ioannis Papalekas, în cazul complexului din Băneasa explicaţia nu poate fi decât una: lipsa de atractivitate a proiectului, în ciuda certificării LEED - gold, care atestă impactul redus pe care construcţia îl are asupra mediului. La mai bine de un an de la începerea procesului de închiriere, peste 70% din complex este încă neocupat. „Proprietarii acestor imobile au două variante: fie îşi repoziţionează proiectele pe piaţă şi se adresează unei alte categorii de clienţi, fie investesc în eficientizarea lor“, este de părere Florin Furdui, country manager Portland Trust.
Suprafaţa imensă de spaţii goale nu a împiedicat însă companii precum cea condusă de Furdui să înceapă, în plină criză, dezvoltarea unor noi proiecte de birouri lângă Pasajul Pipera. În aceeaşi zonă au mai fost puse pe piaţă, în ultimii trei ani, Nusco Tower şi Sky Tower, iar luna trecută Skanska a demarat construcţia unui nou complex în acelaşi perimetru.
Sub spectrul insolvenţei
Afacerile imobiliare neinspirate derulate de magnatul Dinu Patriciu sunt evidenţiate şi de clădirile de birouri pe care le deţine în portofoliu. Din cele opt imobile pe care le-a cumpărat în 2008 de la Fabian, trei au un grad de neocupare de peste 50% (Cubic Center, Romană Offices şi Evo Center).
Dacă Patriciu şi-a mai echilibrat balanţa contabilă odată cu vânzarea The Lakeview pentru 61,7 mil. euro, nu acelaşi lucru se poate spune şi despre proprietarul Swan Office, care a devenit insolvent din lipsa chiriaşilor. După o investiţie de 50 mil. euro şi doi ani de la finalizarea construcţiei, britanicii de la Chayton Capital nu au reuşit să închirieze nici măcar jumătate din complexul amplasat în Pipera.
„Nu e de mirare că un proiect ca Swan Office a ajuns în insolvenţă, pentru că în acest caz finanţarea a fost obţinută în perioada de vârf a pieţei, pe baza unui plan de afaceri care acum nu mai este sustenabil. Proiectul este dezvoltat într-o zonă cu acces deficitar şi a fost livrat târziu. Dacă ar fi scăzut din chirie, nu mai puteau plăti rata la bancă, motiv pentru care au ajuns să fie insolvenţi. Soluţia este identificarea unei variante de compromis cu banca“, menţionează Florin Furdui. Tot lipsa chiriaşilor a dus şi la falimentul Nord City Tower, tot din Pipera. În aceast caz, ING, principalul creditor al proiectului, a preluat proprietatea în contul datoriilor şi a demarat un proces amplu de modernizare, care a condus la închirierea a 35% din imobil.
Tot nefasta Pipera este şi în spatele spaţiilor imense rămase neocupate în complexele Global City Business Park şi Twin Towers Barba Center. Un alt proiect de proporţii ajuns în insolvenţă este Tower Center International, turnul din Victoriei care a stat gol timp de patru ani din cauza divergenţelor dintre Avrig 35, dezvoltatorul, şi Alpha Bank, care trebuia să ocupe clădirea. În vara anului trecut, turnul a fost cumpărat de investitorul grec Ioannis Papalekas, şi Hidroelectrica va fi primul chiriaş, începând cu sfârşitul acestei luni.
Efectul de domino
Chiriaşii puternici care ocupă suprafeţe imense sunt o mină de aur pentru orice proprietar, însă aceştia devin o problemă uriaşă când decid să plece. Mutarea UniCredit Ţiriac Bank în noul sediu din zona Romexpo şi iminenta mutare a Raiffeisen Bank în Sky Tower lasă gol aproape jumătate din turnul de la Charles de Gaulle, însă spaţiile vacante par să se ocupe rapid, lăsând în urma lor alte clădiri goale. Italienii de la Generali au anunţat deja că vor ocupa trei etaje începând cu luna mai, lăsând imobilul Bucharest Corporate Center din zona Victoriei cu un grad de neocupare de circa 34%, iar Lafarge se va muta în Charles de Gaulle din a doua parte a anului, lăsând gol sediul din Aleea Modrogan.
O experienţă similară, dar cu urmări mai serioase, au avut şi scoţienii de la Aberdeen cu imobilul PGV Tower din Piaţa Vitan. Cumpărat la pachet cu alte două clădiri de birouri în 2007, PGV Tower a fost până în 2009 sediul central al Bancpost. După mutarea băncii greceşti în Pipera, clădirea a rămas goală timp de trei ani. Abia după ce au mai investit 7 mil. euro în modernizarea proprietăţii, au reuşit scoţienii să ocupe aproape jumătate din clădirea rebotezată Phoenix Tower. Condensarea activităţilor Petrom în noul sediu Petrom City a lăsat aproape goală şi clădirea Avrig 3-5. După doi ani de chirii neîncasate, Danube Property Fund a investit în modernizarea imobilului, şi luna aceasta a atras primul chiriaş.
DTZ Echinox anticipează un grad de neocupare de 14,5%-15% până la sfârşitul acestui trimestru, însă cel puţin imobilele din Pipera rămân în continuare o problemă fără rezolvare imediată.
Sursa: capital.ro
