Pe segmentul rezidențial se remarcă o scădere a activității de tranzacționare comparativ cu anii 2021-2022, însă reprezentanții Colliers consideră că este vorba, mai degrabă, de o „revenire la normalitate”.
Pe fondul încetinirii ritmului de creștere a economiei naționale per ansamblu, și piața imobiliară din România „dă ceva semne de lentoare pe mai multe segmente, însă rezultatele rămân destul de solide în general”, spun reprezentanții companiei de consultanță Colliers România, într-o analiză privind evoluția principalelor sectoare de activitate în prima jumătate a anului 2023. Per ansamblu, piața spațiilor logistice și industriale a consemnat cele mai promițătoare rezultate, în condițiile în care volumul de închirieri s-a majorat cu aproximativ un sfert comparativ cu aceeași perioadă din 2022. Și pe segmentul spațiilor de birouri, primul semestru al anului în curs a adus, la nivelul Bucureștiului, un volum de închirieri cu peste 20% mai mare față de 2022, acesta cifrându-se la aproximativ 160.000 de metri pătrați. În contextul majorării dobânzilor la credite, o dinamică mai redusă a fost înregistrată pe segmentul tranzacțiilor investiționale, unde volumele s-au înjumătățit, dar și pe cel rezidențial, care a resimțit o scădere a vânzărilor față de anul anterior.
„Contextul actual nu este cel mai ușor, în condițiile în care economia transmite semnale mixte, vedem și vești bune, și semnale oarecum îngrijorătoare, mai ales cu privire la economia globală. Piața imobiliară locală merge în ton cu aceste evoluții, dar fiecare sector trăiește diferit prezentul. Probabil cea mai solidă piață este cea a spațiilor industriale, unde în mod clar nu s-a ținut ritmul cu pasul rapid de dezvoltare a economiei și a pieței de consum locale din ultimul deceniu, iar acum, mai nou, e tot mai evidentă și tendința de relocare a activităților logistice și de producție în contextul tensiunilor geopolitice.”
Laurențiu Lazăr, Managing Partner & Head of Investment în cadrul Colliers România
Citește și:
%20(1000%20%C3%97%20700%20px)%20(1000%20%C3%97%20200%20px)%20(1000%20%C3%97%20170%20px)%20(1000%20%C3%97%20250%20px)%20(1).jpg?1689259875673)
Închirierile de spații logistice, volum aproape dublu față de S1 2022
Potrivit datelor disponibile în spațiul public, în prima jumătate din 2023 s-au închiriat aproximativ 500.000 de metri pătrați de spații logistice moderne, aproape dublu comparativ cu aceeași perioadă a anului trecut – asta fără a lua în calcul tranzacțiile directe, inclusiv prelungiri de contracte, care nu sunt publice. Potrivit consultanților Colliers, o schimbare destul de importantă față de alți ani ar fi că Bucureștiul a ajuns să reprezinte acum doar o treime din totalul tranzacțiilor de închiriere, situație așteptată de ceva timp, în contextul în care investițiile în infrastructură, disponibilitatea forței de muncă și dezvoltarea regională împing tot mai multe firme să caute spații logistice în alte zone decât în proximitatea Capitalei. Spre comparație, în trecut, în zona Bucureștiului se concentra și peste jumătate din totalul tranzacțiilor de închiriere de la nivel național.
Citește și:
Balanța „puterii” poate începe să încline, din nou, în favoarea proprietarilor de birouri
Pentru piața office, primul trimestru al anului a fost unul foarte slab, însă acesta a fost urmat de un trimestru doi foarte prolific, ale cărui rezultate ar fi fost considerate foarte bune și înaintea pandemiei, nu doar raportat la ultimii ani. Astfel, aproximativ 160.000 metri pătrați de spații de birouri moderne au fost închiriate în București în primele șase luni ale anului, comparativ cu circa 130.000 de metri pătrați în aceeași perioadă din 2022. Totuși, cererea nouă s-a ridicat la doar 45.000 metri pătrați, în scădere cu 40% față de 2022.
„Există ceva semne de încetinire a apetitului de închiriere de birouri din partea firmelor, în același timp nu vedem un calendar prea încărcat de livrări de clădiri noi la orizont, care să pună presiuni pe chirii. Dimpotrivă, s-ar putea ca dacă piața își revine puțin să rămânem chiar fără spații pe care să le putem prezenta firmelor. Deja vedem ceva presiuni pe chirii în zonele fără spații vacante. Mai departe, din zona veștilor pozitive pentru acest sector, se pare că tot mai multe firme presează pentru o revenire a angajaților pe perioade mai extinse la birou, chiar dacă formatul de lucru hibrid se menține.”
Silviu Pop, Director CEE & Romania Research la Colliers
Citește și:
Cel mai aglomerat calendar de livrări de spații comerciale din ultimii peste 10 ani
Cât despre sectorul spațiilor comerciale, acesta trece printr-o perioadă mai dificilă pentru chiriași, potrivit analiștilor Colliers. Asta pentru că, deși vânzările au crescut, iar activitatea se situează mai degrabă peste nivelul dinaintea pandemiei, retailerii resimt o presiune asupra marjelor de profit, în contextul creșterii chiriilor (inclusiv a costurilor administrative). Totuși, apetitul pentru dezvoltarea de noi proiecte rămâne unul solid, iar cele care ar trebui finalizate în 2023 depășesc, cumulat, 200.000 metri pătrați de spații comerciale noi. Deși o parte din livrările planificate ar putea fi amânate pentru 2024, acesta este cel mai aglomerat calendar de construcții din sectorul de retail din ultimii mai bine de zece ani.
Citește și:
Jumătate din volumul tranzacțiilor cu terenuri a fost generat de sectorul rezidențial
Și pentru piața terenurilor, prima jumătate a acestui an a fost una destul de bună, cu tranzacții având ca obiect terenuri pentru proiecte imobiliare comerciale în valoare totală de aproximativ 250 milioane euro – nivel ce reprezintă aproape jumătate din cel înregistrat pe tot parcursul lui 2022. De menționat este faptul că în această cifră sunt incluse doar terenurile pentru birouri, spații comerciale, ansambluri rezidențiale, dar nu și pentru proiecte industriale. Totuși, subliniază oficialii Colliers, „interesul pentru achiziții noi pare sensibil mai scăzut în a doua parte a anului, mulți potențiali cumpărători fiind în așteptare de noi oportunități. De cealaltă parte, majoritatea proprietarilor nu resimt nicio presiune să cedeze prin coborârea prețurilor, astfel că se estimează o încetinire a activității. Volumul înregistrat în prima jumătate de an este generat aproape în proporții egale de sectorul rezidențial și de cel de retail”.
„În zona tranzacțiilor investiționale avem o înjumătățire a volumelor, la aproape 170 milioane euro în primul semestru din 2023. În mod clar, dobânzile în creștere și contextul mai incert au creat un ecart mai mare între așteptările cumpărătorilor și cele ale vânzătorilor, chiar dacă pe piață există un număr important de proiecte care pot genera un volum semnificativ în a doua parte a anului. Felul în care se vor închide sau nu aceste tranzacții va fi o provocare pentru piața locală.”
Laurențiu Lazăr, Managing Partner & Head of Investment în cadrul Colliers România
Citește și:
Interes crescut pentru locuințele din ansambluri destinate închirierii
În ceea ce privește achizițiile de proprietăți imobiliare, în prima parte din 2023 poate fi observată o tendință de scădere față de ultimii doi ani, dar reprezentanții Colliers spun că este vorba, mai degrabă, de o „revenire la normalitate”. Pe segmentul rezidențial, aceștia remarcă o tot mai mare atenție acordată atât de clienți, cât și de dezvoltatori, zonei de PRS – apartamente de închiriat în clădiri dedicate. „Aceasta vine atât pe fondul dobânzilor mai mari, care au făcut ca rata lunară pentru achiziția unui apartament să fie mai mare decât o chirie echivalentă, dar și pe fondul altor tendințe, cum ar fi schimbarea generațională – în contextul în care tinerii caută tot mai multă flexibilitate – sau faptul că unele firme încearcă să ofere angajaților pachete de beneficii mai avantajoase, iar apartamentele cu chirie subvenționată pot fi o variantă”, explică oficialii companiei.
„După o efervescență absolută în perioada 2021-2022, întâlnită nu doar în România și nu doar în zona rezidențială, anul 2023 a început cu o scădere a vânzării de apartamente la nivel național cu aproximativ 20% față de primul semestru din 2022. Dobânzile mari și-au spus cuvântul, precum și puterea de cumpărare erodată puțin de inflație. Totuși, ritmul de vânzare de apartamente este comparabil cu cel din 2018 și cu aproximativ 30% mai mare decât cel din 2019, așadar nu pare nicidecum o evoluție slabă.”
Silviu Pop, Director CEE & Romania Research la Colliers
Citește și:
Rată la credit pentru casă versus chirie: ce variantă este mai avantajoasă în 2023?
