Într-o perioadă în care dobânzile anuale la depozitele în lei au scăzut sub 2%, iar fondurile monetare oferă randamente de circa 3% pe an, achiziţia unui apartament cu scopul închirierii este cea mai viabilă opţiune pentru un investitor pe termen lung.
În Bucureşti, ponderea investitorilor în volumul actual de tranzacţii cu apartamente este de doar 5%, conform datelor companiei de consultanţă imobiliară Coldwell Banker. Una dintre explicaţii este legată de lipsa unei culturi a utilizării creditelor cu scopul sporirii economiilor, o metodă populară pe pieţe dezvoltate precum cea din SUA sau Germania.
Criza a întărit şi ea conservatorisimul populaţiei vizavi de împrumuturile bancare. Majoritatea românilor se îndatorează la bancă doar pentru a-şi achiziţiona un apartament în care să locuiască. Totuşi, astăzi aceste plasamente sunt accesibile oricărei persoane cu venituri medii ce dispune de cel puţin 5.000 de euro. Capital a analizat cele mai populare 20 de zone din Bucureşti şi vă prezintă randamentele rezultate la achiziţia unui apartament vechi prin credit ipotecar cu scopul închirierii. Cartierele Berceni, Pantelimon, Colentina şi Rahova permit accesul la o garsonieră cu un capital iniţial în jurul sumei de 5.000 de euro, iar timpul necesar achitării creditului din chirii este cuprins între 12 şi 15 ani. În cazul apartamentelor cu două camere, efortul iniţial trebuie să urce la circa 9.000 de euro pentru majoritatea zonelor analizate, iar timpul în care creditul se stinge din chirii variază între 14 şi 18 ani.
Proprietar cu banii de avans
Paşii de urmat în vederea realizării unui astfel de plasament sunt simpli, dar implementarea lor poate dura chiar şi câteva luni, acesta fiind unul dintre aspectele care descurajează investitorii în căutare de variante de economisire accesibile imediat. Înainte de a porni la drum trebuie verificată bonitatea investitorului. Pentru achiziţia unei garsoniere într-una din cele 20 de zone prezentate de Capital, o familie formată din două persoane trebuie să dispună de un venit minim cuprins între 1.400 şi 2.500 lei pe lună, iar cumpărarea unui apartament cu două camere presupune un venit minim lunar între 2.000 şi 3.500 lei. Familiile deja îndatorate, trebuie să se asigure că rămân cu aceste venituri suplimentare după plata ratelor lunare pe care le au deja.
La primul pas se identifică un cartier cu potenţial pentru chiriaşi. Apropierea de centrele universitare şi de metrou asigură, de regulă, un flux constant de chiriaşi. Urmează accesarea unui credit ipotecar în lei, la care e nevoie de un avans de 15%, şi fixarea perioadei de rambursare a creditului în aşa fel încât rata lunară să fie egală cu chiria lunară potenţială. În acest fel, apartamentul se achită integral din chirii, iar după stingerea creditului cumpărătorul rămâne cu locuinţa în care a investit doar suma iniţială.
Concret, pentru achiziţia unei garsoniere în cartierul Dristor, una dintre cele mai populare zone rezidenţiale din Bucureşti, un investitor trebuie să acceseze un credit în valoare de circa 27.000 de euro. Unul dintre cele mai ieftine credite ipotecare în lei din piaţă este în prezent oferit de Raiffeisen Bank, care are DAE de 4,25%. În această variantă, costurile iniţiale cu avansul şi notarul se ridică la un echivalent de circa 5.700 de euro, iar venitul minim necesar pentru accesarea împrumutului este de 2.000 de lei/familie. Această locuinţă generează venituri lunare din închiriere de 227 euro fără contract sau de 188 de euro dacă se înregistrează contractul la Fisc şi sunt plătite impozitele şi taxele aferente. Astfel, creditul ajunge să fie stins din chiria încasată în circa 13 ani. Baza de calcul este chiria brută, ţinând cont că peste 90% din tranzacţiile de închiriere se realizează „la negru“.
Top randamente
Pentru a delimita ofertele rentabile de cele mai puţin atractive am folosit indicatorul amortizării achiziţiei din chirie, care ne arată în câţi ani se acoperă valoarea apartamentului din chiria încasată lunar. Potrivit experţilor, acest indicator trebuie să fie de maxim 15 ani pentru ca investiţia să fie considerată rentabilă. În cazul garsonierelor, zonele care depăşesc această limită sunt Băneasa, 1 Mai şi Călăraşilor, în timp ce la apartamentele cu două camere aceastea sunt Colentina, Victoriei, Vitan şi 1 Mai.
Zonele Berceni, Colentina-Fundeni şi Victoriei oferă cel mai bun raport între preţul de achiziţie al garsonierelor şi nivelul chiriilor. Astfel, cu o investiţie iniţială cuprinsă între 4.800 şi 7.500 de euro, poţi ajunge proprietarul unei locuinţe, care apoi închiriată se va achita singură (din chiria brută) într-o perioadă de la 12 până la 13 ani. În ceea ce priveşte situaţia apartamentelor cu două camere trebuie precizat că, deşi din calcule reiese că Ferentari este cartierul cel mai potrivit unui asemenea plasament, trebuie luat în considerare că această zonă nu este tocmai de interes pentru chiriaşi şi riscul unor perioade prelungite de neocupare este mult mai mare. Totuşi, următoarele zone plasate în topul Capital, adică Floreasca, Griviţei – Gara de Nord şi Romană-Universitate, asigură stingerea creditului din chiria brută în 14-15 ani.
Sursa: capital.ro
