Precum am aflat din articolul anterior, piata imobiliara din Romania va livra in urmatoarea perioada un numar record de locuinte noi. Cu toate acestea, un obstacol major pentru demararea unui nou proiect este procesul birocratic de obtinere a autorizatiilor de constructie - unul dintre cele mai anevoioase din Uniunea Europeana.
Conform Bancii Mondiale, Romania este pe locul 2 in Uniunea Europeana la capitolul numar de avize necesare pentru construire, dupa Cehia. La noi, o autorizatie de constructie necesita 26 de acte, durata medie de obtinere a documentatiei fiind de 256 de zile.
Orasele cu cel mai indelungat proces de autorizare din Romania sunt Oradea, Craiova, Brasov, Bucuresti si Iasi. Practic, in aceste orase intreg procesul poate dura si peste 2 ani, in functie de cat de potrivit este terenul ales pentru proiect. Dupa cum stim, putine sunt terenurile potrivite pentru dezvoltare din orasele mari care sa fie libere de sarcini, neimplicate in litigii sau in zone lipsite de restrictii majore de construire. Daca mai sunt implicati si mai multi mostenitori la un teren mare parcelat, avem de a face cu o veritabila "misiune imposibila".
Primul pas prin care trebuie sa treci pentru a obtine o autorizatie de constructie este certificatul de urbanism. Acesta este eliberat de Primarie si include informatii despre regimul terenului, amplasament, cerinte urbanistice si acorduri necesare. Practic, in aceasta etapa afli exact ce ai de facut si daca terenul este potrivit pentru constructia unui imobil. Ideal, regimul de urbanism se verifica inainte de achizitia unui teren pentru o potentiala investitie.
Pentru certificatul de urbanism, se depun o cerere tip, documentatia cadastrala si se achita o taxa. Termenul standard de eliberare a documentului este de 30 de zile, insa avand in vedere numarul mare de cereri si de documente necesare, procesul dureaza adesea dublu. In cazul proiectelor mari, care necesita analiza Planului Urbanistic General, Planului Urbanistic Zonal si Planului Urbanistic de Detaliu, precum si alte documentatii, termenul poate fi chiar si de un an.
Urmatoarea etapa este obtinerea Avizului de Mediu, care atesta impactul asupra mediului inconjurator, a obiectivelor din apropiere si a alimentarii si deversarii apelor uzuale si pluviale. Termenul estimat pentru aceasta etapa, daca nu intervin dificultati in elaborarea documentatiei, este de 90 de zile.
Dupa Avizul de Mediu, urmeaza o serie intreaga de avize, acorduri si autorizatii, in functie de complexitatea proiectului. Acestea pot fi, printre altele:
- Acordul vecinilor
- Avize din partea furnizorilor de utilitati
- Avize din partea autoritatilor
- Inspectoratul de Stat in Constructii
- Ministerul de Interne (prevenirea si stingerea incendiilor)
- Ministerul Apararii Nationale (avizul de aparare civila)
- Ministerul Sanatatii (avizul sanitar) etc.
Fiecare document in parte se obtine, teoretic, in 15 zile lucratoare, insa in medie intreg procesul de avizare dureaza intre 3 luni si un an.
Ultima etapa majora din procesul de autorizare este elaborarea studiilor si proiectelor tehnice, realizate de institutii specializate. Printre acestea, cele mai importante sunt studiul geotehnic, care analizeaza caracteristicile terenului si proiectul tehnic, care include desenul viitorului imobil si documentatia scrisa necesara pentru constructie.
Dupa obtinerea tuturor documentelor necesare, se trece la obtinerea autorizatiei de constructie. Pentru aceasta, se depun la Primarie urmatoarele documente (numarul poate varia in functie de tipul de proiect si de Primaria emitenta):
- Cerere tip
- Certificat de urbanism
- Actul de proprietate
- Extras de carte funciara
- Cadastru
- Aviz de mediu
- Avizele si acordurile necesare in functie de tipul de constructie
- Studiile tehnice
- Dovada achitarii taxei de eliberare a autorizatiei
Oficial, acest document ar trebui sa se elibereze in 30 de zile, insa intotdeauna vor mai fi intarzieri sau documente lipsa. In medie, aceasta etapa dureaza pana la 6 luni.
Vreti sa fiti la curent cu cele mai noi stiri din domeniul imobiliar? Verificati zilnic sectiunea Stiri de pe portalul Titirez.ro!
