Cele mai mari nouă credite acordate în ultimul an pentru noi dezvoltări şi achiziţii imobiliare depăşesc valoarea de 740 mil. euro şi sunt susţinute, cu precădere, de băncile austriece şi cele ungureşti, conform informaţiilor colectate de Capital. În ciuda unui volum mai consistent decât în anii precedenţi, trebuie menţionat că primele două credite, ca mărime, au o pondere de 63% în total şi doar AFI Europe a obţinut trei împrumuturi de circa 290 mil. euro. Majoritatea acestor credite au fost accesate în ultimele luni.
„Se observă îmbunătăţiri ale condiţiilor de finanţare pentru achiziţiile de proprietăţi imobiliare, dar nu câte ne-ar plăcea să vedem. Încă nu există suficient avânt pe creditare pentru a avea o piaţă lichidă. Îmbucurător este că, în ultima perioadă, chiar şi băncile care nu au sucursale locale, dar care sunt specializate pe imobiliare, se uită şi pun oferte de finanţare în România. O astfel de bancă vrea să intre alături de un partener, pentru că nu are echipă locală şi pentru că vrea să distribuie riscul“, spune Siviana Badea, head of capital markets în cadrul companiei de consultanţă imobiliară JLL România.
Instituţiile de credit au început să accepte un raport loan-to-value (dintre valoarea creditului şi cea a garanţiilor constituite) de până la 65%, indicator care în urmă cu un an nu depăşea 50%; în plus, se obţin împrumuturi cu marje ale dobânzii de sub 4% şi amortizare de peste şapte ani (până la 15 ani), potrivit consultanţilor din piaţa de creditare. Totuşi, băncile locale acordă cu greu finanţări care depăşesc 30 mil. euro, de aceea dezvoltatorii imobiliari care au nevoie de împrumuturi mai consistente apelează la creditorii străini, motivaţi şi de marjele de circa 2% practicate de aceştia. Ca măsură de precauţie, chiar şi băncile străine preferă să formeze consorţii.
Se finanţează noi dezvoltări
România a fost plasată anul trecut în topul ţărilor din regiune după volumul tranzacţiilor imobiliare, cu vânzări în valoare de 1,15 mld. euro, imediat după Polonia şi Cehia, dar acest an a avut un start mai prost. Volumul tranzacţiilor cu proprietăţi comerciale (birouri, centre comerciale, parcuri logistice) a fost de doar 190 mil. euro în primul semestru al acestui an, în scădere faţă de perioada similară a anului trecut, potrivit calculelor JLL.
Majoritatea acestor tranzacţii au fost finanţate din sursele proprii ale cumpărătorilor. În ultimii ani, s-au înregistrat puţine achiziţii susţinute de finanţări bancare. Singurul exemplu recent este creditul de 27 mil. euro acordat de BCR firmei lui Ioannis Papalekas, Globalworth, pentru achiziţia sediului Orange din cadrul complexului Green Court Bucharest.
Marile credite accesate de investitorii imobiliari în ultimul an sunt utilizate pentru refinanţarea unor proprietăţi existente sau dezvoltarea de proiecte noi. Spre exemplu, fondul sud-african de investiţii New Europe Property Investments (NEPI), cel mai mare proprietar de spaţii comerciale moderne din România, a încheiat recent un angajament sindicalizat de finanţare negarantată pe doi ani, în valoare de până la 250 mil. euro, cu Raiffeisen Bank International. Aceasta este cel mai mare credit sindicalizat acordat până acum pe piaţa imobiliară românească. Din această sumă, 143,8 mil. euro sunt disponibili pentru accesare până în decembrie 2015, în timp ce restul până la suma contractată face subiectul subscrierilor sindicalizării. Banii atraşi de NEPI vor fi utilizaţi la continuarea planului curent de dezvoltare, care include proiecte a căror construcţie mai necesită încă 426 mil. euro.
Un alt credit sindicalizat de anvergură este cel obţinut în vara anului trecut de AFI Europe. Compania cu capital israelian a reuşit să atragă o linie de credit de 220 mil. euro din partea Deutsche Pfanbriefbank, Erste Group Bank şi Raiffeisen Bank pentru refinanţarea centrului comercial AFI Palace Cotroceni din Bucureşti. Ulterior, acelaşi investitor a mai obţinut un credit de 32 mil. euro de la BCR pentru finalizarea clădirilor de birouri AFI Park 2 şi 3, la care se adaugă un împrumut de 39 mil. euro de la Bank Leumi România pentru definitivarea clădirilor AFI Park 4 şi 5, imobile care flanchează mallul din Cotroceni.
Cel mai recent împrumut sindicalizat a fost obţinut de Sonae Sierra şi Caelum Development de la băncile OTP Bank Ungaria, Hypo Noe Gruppe Bank din Austria şi OTP Bank România. Cei doi dezvoltatori urmează să acceseze un credit la termen în valoare de până la 75 mil. euro şi un împrumut de tip „revolving“ de 8 mil. euro. Banii sunt utilizaţi pentru definitivarea construcţiei mallului Parklake din Titan, proiect care presupune o investiţie de 180 mil. euro, potrivit dezvoltatorilor.
Tot un credit din străinătate a atras şi Plaza Centers pentru construcţia primului său mall din România, la Timişoara. Israelienii au obţinut din partea Băncii de Export Import a Ungariei un credit care acoperă 65% din costul de dezvoltare al Timişoara Plaza, estimat la circa 50 mil. euro.
Sursa: capital.ro
