În timpul stării de urgenţă au existat foarte multe opinii, unele avizate, altele nu, care spuneau că piaţa imobiliară se va prăbuşi, că preţurile la vânzare vor scădea cu până la 50%, iar că în ceea ce priveşte închirierile de locuinţe cererea va rămâne constantă, însă preţurile chiriilor vor scădea simţitor.
Portalul imobiliar Titirez.ro a făcut o analiză rapidă a evoluției prețurilor la vânzare și a trendurilor în imobiliare în România, dar și a chiriilor pe segmentul rezidențial – pe București.
În medie, chiriile pentru proprietăţile mici (în special garsoniere şi apartamente de 2 camere au scăzut în lunile martie şi aprilie), existând însă constanță sau chiar creştere pe segmentul apartamente 4 camere sau case - vile.
În marea majoritate a cazurilor, în ciuda scăderilor de pe segmentul garsoniere - 2 camere, preţurile nu au scăzut sub minimul din ultimul an, fiind comparabile cu cele din aceeaşi perioadă a anului trecut. De remarcat că am intrat în carantină după lunile ianuarie şi februarie care au înregistrat chirii medii mai mari faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut.
“Nu se poate anticipa comportamentul clienţilor în acest moment, nici marii specialişti nu o pot face având în vedere că ne aflăm în circumstanţe unice generaţiei noastre. Nu vorbim de o criză economică similară celei din 2008. Acum instabilitatea a fost produsă de către un virus, care îndeamnă oamenii să facă alegeri subiective şi personale pentru confortul şi sănătatea familiei lor. Nu ne putem baza pe cifre şi pe calcule raţionale atunci când totul se învârte în jurul alegerilor subiective. Rămâne să urmărim comportamentul potenţialilor clienţi din imobiliare, dar şi al proprietarilor pentru a înţelege ce se va întâmpla în viitorul apropiat. Acum cererea se întâlneşte cu oferta, negocierile se poartă în funcţie de mulţi factori, iar evoluţiile reale ale preţurilor chiriilor le vom vedea în câteva luni. Pe scurt, totul se va adapta aș it goes, iar momentan singurele pe care ne putem baza sunt trendurile de scădere şi creştere pentru perioade scurte de timp şi pe comparaţii cu perioade similare ale anului trecut”, declară Costina Petrescu, CEO Titirez.ro.
Evoluția chiriilor pe zone
În zona de nord (Băneasa și Aviației), preţurile medii ale garsonierelor au înregistrat o scădere faţă de prima parte a anului 2020 (perioada ianuarie - februarie), fără însă a coborî sub media perioadei similare a anului trecut. Apartamentele de 2 camere au avut scăderi mai marcante, în timp ce apartamentele de 3 camere au rămas la preţ constant. În schimb, apartamentele mai mari - de 4 camere - şi vilele au avut o creştere a preţului de închiriere, pe fondul unei cereri mai mari. Prețul mediu al unei garsoniere în zonele Aviației și Băneasa, pentru perioada 01.04 - 31.05, este de 371 Euro, iar al apartamentelor cu 2 camere este de 580 Euro. În ceea ce privește apartamentele cu 3 camere, chiria medie este de 815 Euro. Apartamentele cu 4 sau mai multe camere au valoarea medie a chiriei de 1.700 Euro, în timp ce casele și vilele se situează în jurul valorii de 2.130 Euro.
Zonele Floreasca și Dorobanți, cunoscute drept cartiere exclusiviste ale Capitalei, au cunoscut un traseu similar în ceea ce priveşte preţurile de închiriere, cu o excepţie marcantă: vilele şi apartamentele mari au avut preţuri de promovare mai mici la închiriere faţă de perioada precedentă. O posibilă explicaţie poate fi faptul că majoritatea vilelor şi apartamentelor spaţioase din aceste zone erau închiriate în principal de companii în scop office sau comercial (spaţii de birouri, restaurante, grădiniţe private, birouri de consultanţă etc.). Acesta este şi segmentul care a fost cel mai puternic lovit de criză, rezultând o scădere marcantă a cererii pentru aceste tipuri de proprietăţi din zonele scumpe ale Capitalei. Valoarea medie a chiriei unei garsoniere din Floreasca și Dorobanți, pentru perioada 01.04 - 31.05, se învârte în jurul sumei de 327 Euro, în timp ce chiria pentru 2 camere ajunge la 470 Euro. Chiria medie pentru 3 camere este de 730 Euro, pentru 4 camere de aproximativ 1750 Euro, în timp ce pentru case/vile ajunge la 2.400 Euro. În ceea ce privește casele și vilele din aceste zone au apărut extrem de puține oferte noi, iar cele aflate pe piață au ajustat prețurile în funcție de cererea primită.
Un pattern similar poate fi observat şi în centrul Capitalei, în ceea ce priveşte apartamentele mari şi vilele. Astfel, în zona Unirii, apartamentele de 4+ camere au suferit corecţii de preţ, explicaţia fiind tot legată de căderea cererii pentru spaţii de birouri. Preţurile pentru garsoniere şi apartamente de 2-3 camere s-a menţinut constant, în media din ultimul an. Valoarea medie a unei garsoniere din zonele din centru - Universitate Unirii – este de aproximativ 322 Euro, pentru perioada 01.04 - 31.05. Chiriile medii pentru apartamentele cu 2 camere se situează în jurul valorii de 470 Euro, chiriile pentru 3 camere ajung la media de 700 Euro, pentru 4 camere – 950 Euro, în timp ce casele și vilele ajung la media de 1.800 Euro.
Berceni este unul dintre cartierele care şi-a menţinut constante preţurile, chiar existând o creştere a preţului mediu pentru apartamentele de 2 camere. În schimb, cartierele mari din vestul şi estul Capitalei (Militari și Titan-Dristor) au cunoscut ajustări mai puternice ale chiriilor pentru garsoniere şi apartamente. Practic, în aceste zone preţurile medii de promovare la închiriere au scăzut chiar sub minimul anului trecut. Acest lucru poate fi explicat prin numărul mult mai mare de unităţi disponibile în aceste zone, în contextul unei cereri mai scăzute.
Valoarea medie a unei chirii pentru o garsonieră din Berceni, pentru perioada 01.04 - 31.05, este de 253 Euro, pentru apartamentele cu 2 camere – 360 Euro, pentru 3 camere – 425 Euro, în timp ce pentru 4 camere este de aproximativ 490 Euro. Chiria medie pentru vilele din Berceni este de 945 Euro.
Pentru Titan – Dristor, pentru perioada 01.04 - 31.05, valoarea medie a chiriei pentru garsoniere ajunge la 268 Euro, pentru apartamentele cu 2 camere - 380 Euro, pentru 3 camere – 495 Euro, în timp ce pentru apartamentele cu 4 camere atinge valoarea de 500 Euro. În ceea ce privește numărul de anunțuri noi de apartamente cu 4 camere date spre închiriere în perioada 01.04 - 31.05 este unul mult prea mic, în timp ce numărul de case/vile de închiriat date spre promovare tinde către 0. În lipsa acestor date nu putem specifica o chirie medie a acestor tipuri de proprietăți.
Pentru garsonierele din zona Militari - Drumul Taberei, pentru perioada 01.04 - 31.05, chiria medie ajunge la 300 Euro. Apartamentele cu 2 camere înregistrează o chirie medie de 380 Euro, cele cu 3 camere de 410 Euro, apartamentele cu 4 camere ating 500 Euro, iar vilele ajung la 1.600 Euro. Datele ne arată că în perioada 01.04 – 31.05 nu au fost scoase pe piață spre închiriere multe apartamente de 4 sau mai multe camere și case/vile pe zona Militari - Drumul Taberei.
Datele sunt bazate pe preţurile medii de PROMOVARE din fiecare zonă, însă în realitate există o mult mai mare flexibilitate de negociere. Preţurile de tranzacţie pot fi, prin urmare, mai mici. De asemenea, s-a remarcat în rândul proprietarilor o mai mare flexibilitate în ceea ce priveşte termeni contractuali precum avans, garanţie, durata contractului.
Evoluția generală a prețului mediu a chiriilor pe București
Prețurile medii ale chiriilor în București au început să crească începând cu a doua jumătate a anului 2015 și a continuat în pantă ascendentă până în 2020.
Garsoniere
În ceea ce privește garsonierele, la nivelul întregii Capitale, prețul mediu al chiriilor a crescut cu până la 1% în 2020 față de 2019. În 2020, prețul mediu al garsonierelor se situează în jurul valorii de 250 Euro. În perioada 01.04 - 31.05, chiria medie pentru Garsoniere București este de 275 euro.
Apartamente 2 camere
Creșterile procentuale ale chiriilor medii ale apartamentelor cu 2 camere au fost între 0.5 și 7%. O scădere mică a fost înregistrată până în acest moment, la nivel de Capitală cu aproximativ 1%, însă nu are un impact major. Prețul mediu al apartamentelor cu 2 camere se situează în jurul valorii de 360 Euro.
Apartamente 3 camere
Creșterile procentuale ale chiriilor medii ale apartamentelor cu 3 camere au fost între 1.2 și 5%. Prețul mediu al unui apartament cu 3 camere în București este de aproximativ 500 Euro, înregistrând o creștere de peste 1% față de anul trecut.
Apartamente 4 camere +
Acest segment a avut o evoluție liniară din 2015 și până în 2018, prețurile medi variind cu sume infime cuprinse între 1 și 8 euro. Din 2018, chiriile apartamentelor 4+ au luat avant crescând de la o medie de aproximativ 740 Euro la peste 840 Euro.
Case/Vile
Punctul culminant al prețului chiriilor medii a fost înregistrat în perioada 2017-2018, ajungând la peste 1450 Euro. La nivelul anilor 2019 și 2020, prețul mediu al caselor a scăzut cu aproximativ 100 Euro anual. În 2020 a ajuns la peste 1250 Euro.
Retail și Office
În ceea ce priveşte chiriile în zona de retail, dar şi în cea de office, lucrurile stau diferit, având în vedere închiderea temporară a businessurilor din centre comerciale şi migrarea spre Work from Home (WFH).
Retailul este una dintre zonele cel mai greu încercate de către pandemia care a cuprins lumea în anul 2020. Mall-urile şi centrele comerciale au fost închise, la fel şi marea majoritate a spaţiilor stradale, iar ramuri întregi ale economiei au fost efectiv blocate. După ridicarea stării de urgenţă din 15 mai, perspectivele de îmbunătăţire sunt firave, regulile de desfăşurare a activităţii comerciale fiind în continuare stricte.
Siguranţa publicului este prioritară, fiind necesare investiţii consistente în asigurarea ventilaţiei, dezinfecţiei şi a spaţiului necesar pentru distanţare. Cu toate acestea, multe dintre businessurile care ocupau spaţii comerciale bune până la debutul pandemiei nu se vor mai întoarce în activitate, iar asta înseamnă că vor există oportunităţi de upgrade pentru companiile cu un cash-flow bun.
Toate părţile sunt în expectativă, negociază şi aşteaptă să vadă ce se va întâmpla în perioada următoare. În lipsă de date relevante, nu ne putem pronunţa în privinţa unei posibile scăderi de preţuri pentru spaţiile comerciale sau de birouri pe viitor.
Titirez.ro este unul dintre cele mai cunoscute portaluri imobiliare din România şi are o vechime de 10 ani. De-a lungul timpului, portalul şi-a extins capacitatea înglobând mai multe site-uri nișate pe imobiliare, este completat de un CRM imobiliar şi de o agenţie de marketing şi publicitate nișată pe real estate.
Pentru detalii, interviuri, reportaje în ceea ce priveşte piaţa imobiliară din România:
Departamentul de Management și Comunicare Titirez.ro
E-mail: [email protected]
Telefon: 0722.623.884
