Anul 2015 a marcat ieşirea oficială din criză a pieţei imobiliare. Un an în care băncile au început să acorde dezvoltatorilor credite de peste 30 mil. euro, în care tranzacţii de peste 800 mil. euro au dus la schimbări majore în topul proprietarilor de clădiri comerciale, iar locuinţele au ajuns la cel mai bun grad de accesibilitate din ultimul deceniu.
Reluarea activităţii de creditare a fost principalul factor care a contribuit la relansarea sectorului imobiliar în 2015. Anul acesta, băncile au început să acorde din nou împrumuturi cu valori mari, deşi încă se luptă cu vânzarea garanţiilor imobiliare executate, care le îngreunează balanţele contabile. Instituţiile financiare au acordat în acest an dezvoltatorilor imobiliari şapte credite de peste 30 mil. euro, care cumulează o valoare de peste 560 mil. euro, potrivit unei contabilizări realizate de Capital. Aceşti banii sunt direcţionaţi, cu precădere, către susţinerea activităţii de dezvoltare de clădiri de birouri şi centre comerciale, în timp ce în tranzacţiile de achiziţie care implică sume mari se foloseşte, în continuare, capitalul investitorilor.
Tendinţa este evidenţiată şi de creşterea gradului de îndatorare al principalilor dezvoltatori imobiliari activi pe piaţa locală. Dacă în timpul crizei acest indicator a fost ţinut sub control, raportul dintre valoarea creditelor şi cea a garanţiilor constituite (loan-to-value) fiind de circa 30%, în ultimii doi ani investitorii au prins curaj şi au început să se împrumute pentru a-şi extinde activitatea. Spre exemplu, AFI Europe a ajuns în câteva luni la un grad de îndatorare bancară de 50,5%, iar Globalworth vine rapid din urmă cu 47,5%. Îndatorarea investitorilor vine şi pe fondul creşterii raportului loan-to-value acceptat de bănci în momentul acordării creditelor de investiţii. Astfel, băncile au crescut pragul până la 65%, după ce anul trecut depăşea rareori 50%.
Astfel, cele două elemente: reluarea creditării pentru proiecte mari şi revenirea încrederii investitorilor în sectorul imobiliar au creat o euforie molipsitoare în piaţă, care, coroborată cu veniturile acumulate în criză de investitorii aflaţi în căutare de plasamente profitabile, a condus la apariţia unui val de achiziţii.
Riscul aglomerării
Anul trecut, volumul de tranzacţii imobiliare cu proprietăţi comerciale (birouri, malluri, spaţii industriale) a fost estimat la 1,12 mld. euro, valoare depăşită doar în anul 2007. O treime din acest volum a fost susţinută de achiziţiile realizate de Globalworth, compania lui Ioannis Papalekas listată la Londra în 2013. O parte din achiziţiile realizate de Papalekas şi contabilizate în volumul din 2014 au fost finalizate în prima parte din acest an şi cu excepţia acestora, consultanţii imobiliari estimează că 2015 se va încheia cu tranzacţii cumulate de circa 800 mil. euro.
Dacă anul trecut topul celor mai mari tranzacţii a fost dominat de Globalworth şi NEPI, cei mai activi investitori din timpul crizei, anul acesta clasamentul este puţin mai divers. Astfel, cumpărători precum GLL, CTP, NEPI, Globalworth, CA Immo sau IKEA au fost autorii celor mai mari zece contracte de vânzare-cumpărare din acest an, a căror valoare totală are o pondere de circa 55% în volumul de tranzacţii imobiliare estimat pentru 2015.
Rafala de achiziţii realizate în acest an a dus şi la formarea unor noi lideri de piaţă. Dintr-un investitor inactiv, CTP a devenit în acest an cel mai mare proprietar de spaţii industriale, iar Globalworth a reuşit ca în decurs de doi ani de la înfiinţare să depăşească compania austriacă Immofinanz, liderul sectorului de birouri de aproape un deceniu.
Numărul mai mare de tranzacţii încheiate în acest an a ajutat la dinamizarea pieţei şi a dat un impuls investitorilor care erau pregătiţi să deschidă un nou pol de dezvoltare în Bucureşti. Vestul Capitalei, definit de zonele Orhideea şi Politehnică, a început să prindă contur ca alternativă la aglomeraţia creată de-a lungul Pasajului Pipera. CA Immo, Vastint (divizia imobiliară a grupului suedez Inter IKEA) şi Forte Partners (o asociere între antreprenorii Ionuţ Dumitrescu, Johny Jabra şi Geo Mărgescu) au început în acest an să construiască la o distanţă mică unii de alţii, în zona Orhideea, noi centre de afaceri. AFI Europe se apropie de finalizarea ultimelor două clădiri din cadrul AFI Park, iar Skanska a cumpărat o parte din terenul fostei fabrici Pumac din zona Politehnica, pentru a demara un nou proiect de birouri.
În acest context se pune problema apariţiei unei noi supraoferte de birouri. Numai în Bucureşti se află în construcţie 14 clădiri de birouri de dimensiuni medii şi mari care vor fi puse pe piaţă până la finalul anului viitor. Oferta de spaţii de birouri finalizate în acest an este cu peste 17% mai mare decât cea de anul trecut, depăşind 140.000 mp, potrivit calculelor Capital. Chiar dacă o parte din ea este deja rezervată, suprafaţa mare de spaţii care se aşteaptă a fi terminate în următorul an va creşte gradul de neocupare din piaţă, aflat acum la circa 13,1%, conform JLL.
Sursa: capital.ro
