Gradul de accesibilitate al locuinţelor din România a continuat să se îmbunătăţească pe parcursul anului trecut, însă cumpărătorii sunt sfătuiţi să fie precauţi în astfel de perioade. O dublare a dobânzilor ar putea conduce rapid spre supra-îndatorarea acestora.
La începutul acestui an, locuinţele din România continuă să fie extrem de atractive la achiziţie, având un grad de accesibilitate comparabil cu cel din anii 2002-2004. Factorul care contribuie cel mai mult la această situaţie este programul guvernamental Prima Casă. Acesta reprezintă în continuare peste 60% din piaţa de creditare ipotecară. Dobânzile sale sunt alcătuite din indicatorul ROBOR cu scadenţă la trei luni, plus o marjă de 2%, care se traduce prin cel mai mic cost de creditare disponibil. La îmbunătăţirea gradului de accesibilitate au mai contribuit şi perioada de stagnare a preţurilor la locuinţe din ultimii şase ani şi creşterea salariilor românilor.
Astfel de perioade sunt caracterizate de o creştere a cererii de locuinţe, situaţie semnalată deja de bancheri şi căreia îi urmează natural o majorare a preţurilor. Românii interesaţi de achiziţia unei locuinţe prin credit trebuie să ţină seama că dobânzile nu vor rămâne la acelaşi nivel şi sunt sfătuiţi să îşi calculeze temeinic decizia. Spre exemplu, astăzi, ponderea ratei lunare în venitul salarial net lunar al unei familii bucureştene formate din două persoane cu câştiguri medii ajunge la doar 17% în cazul achiziţiei, prin Prima Casă, a unui apartament cu două camere (50 mp) în Capitală. O dublare a dobânzilor ar creşte ponderea ratei lunare la un sfert din veniturile familiei, adică rezultă o majorare de 50% a costurilor lunare cu rata.
Un astfel de scenariu este foarte probabil. Practic, o dublare a dobânzii anuale efective (DAE) ar însemna revenirea indicatorului ROBOR la valorile din primăvara lui 2013. Dintr-un asemenea punct mai este un pas până a intra în zona de supra-îndatorare, care apare odată ce costurile de locuire totale cresc la peste 40% din venitul net al familiei. Cluj-Napoca este un oraş în care preţul locuinţelor l-a depăşit pe cel din Bucureşti şi unde, în eventualitatea unei dublări a DAE, o familie cu venituri medii ajunge să verse aproape 39% din câştiguri în conturile băncii. Asta în contextul în care astăzi trebuie să renunţe la un sfert din venituri pentru plata ratei.
Trebuie ţinut cont de faptul că analiza Capital se referă la familiile care nu au alte datorii la bănci, însă foarte multe dintre acestea sunt deja îndatorate prin credite de nevoi personale sau prin carduri de credit, ceea ce înrăutăţeşte situaţia.
Unde să cumperi
Un indicator care ne arată gradul de accesibilitate al unei locuinţe este numărul de ani în care un apartament poate fi achitat integral dintr-un salariu mediu. Cu cât numărul de ani este mai mic, cu atât este mai bine, valoarea optimă fiind de sub zece ani, potrivit brokerilor de credite. Indicatorul variază între 4,3 ani, pentru locuitorii din Giurgiu, şi ajunge la 10,4 ani, pentru cei din Cluj-Napoca. Calculul poate fi repetat simplu de orice cumpărător prin împărţirea preţului locuinţei pe care o vizează la venitul său anual.
Reşedinţele de judeţ care au astăzi cele mai accesibile locuinţe sunt Giurgiu, Reşiţa, Drobeta-Turnu Severin, Arad şi Zalău unde un apartament cu două camere poate fi achitat dintr-un salariu mediu în aproximativ cinci ani. La polul opus, rezidenţii din Cluj-Napoca, Constanţa, Braşov, Baia Mare şi Târgu Mureş au nevoie de 8-9 ani ca să intre în posesia unui apartament cu două camere plătit dintr-un salariu mediu.
Din analiza Capital mai reiese că în oraşele Giurgiu, Reşiţa, Drobeta-Turnu Severin şi Sfântu Gheorghe, unde se găsesc cele mai ieftine locuinţe din ţară, rata lunară rezultată la achiziţia unui apartament cu două camere este sub 100 de euro, iar locuitorii altor cinci oraşe au rate de sub 110 euro/lună.
Familiile cu venituri medii din Cluj-Napoca, Constanţa şi Baia Mare trebuie să accepte cel mai crescut grad de îndatorare din ţară, între 27% şi 31%, dacă vor să cumpere un apartament cu două camere printr-un credit Prima Casă, şi asta pentru că salariile declarate oficial sunt mici şi preţurile locuinţelor sunt mari.
Cresc preţurile
Perioada de îmbunătăţire a gradului de accesibilitate al locuinţelor din România s-ar putea încheia anul acesta. Chiar dacă dobânzile vor rămâne constante în 2017, preţul locuinţelor se preconizează că va intra pe o pantă ascendentă.
„Pentru perioada următoare există semnale cu privire la continuarea evoluţiei ascendente a preţurilor, în special datorită presiunilor dinspre cererea de achiziţie de locuinţe“, se precizează în cel mai recent raport asupra stabilităţii financiare realizat de Banca Naţională a României.
Bancherii au sesizat că rata de creştere anuală a preţului locuinţelor din România a înregistrat anul trecut o evoluţie peste valorile medii de la nivel european. Preţurile au crescut cu 7,1%, comparativ cu media UE de 4% şi cu media zonei euro de numai 2,9%.
Indicele rezidenţial EPS, realizat de Eurobank Property Services - parte a grupului care deţine Bancpost, a înregistrat o creştere a preţurilor de doar 4,2% pe parcursul lui 2016, însă autorii săi evidenţiază că „stagnarea preţurilor se apropie de final şi că avansul lor va deveni un trend relevant chiar şi la nivel naţional“.
Pârghia Prima Casă
Programul guvernamental, care a garantat credite ipotecare pentru aproape 200.000 de români, a început să aibă anul trecut o serie de sincope. După prima alocare de fonduri, realizată la început de an, statul a fost nevoit să suplimenteze sumele iniţiale încă de trei ori. Timpul mare de aşteptare dintre momentul epuizării banilor şi cel al realocării fondurilor a creat blocaje în piaţă şi nervozitate. Acesta este şi unul dintre motivele pentru care ponderea creditelor Prima Casă în totalul creditelor ipotecare noi acordate în 2016 a scăzut uşor faţă de cea din 2015. Totuşi, condiţiile impuse de bănci pentru acordarea de credite ipotecare clasice rămân restrictive. Instituţiile financiare cer, în continuare, un avans cuprins între 20% şi 35% din valoarea locuinţei. Pentru a obţine un credit cu avansul cel mai mic, solicitanţii trebuie să îndeplinească o serie de criterii, care diferă în funcţie de bancă. Primesc condiţii mai bune cei care locuiesc în anumite oraşe mari, cei care se vor muta în imobilul achiziţionat sau cei care aduc în garanţie un alt imobil.
Prima Casă rămâne, în continuare, unica soluţie pentru mulţi români. Ministerul Finanţelor Publice a anunţat la începutul acestei luni că mai are disponibile fonduri pentru credite în valoare totală de 78 mil. euro. Aceşti bani sunt suficienţi pentru achiziţia a circa 2.000 de apartamente, potrivit calculelor Capital.
În plus, ministerul urmează să supună aprobării guvernului o hotărâre prin care propune un plafon de garantare de circa 555 mil. euro, cu ajutorul căruia se pot acorda credite de circa 1,1 mld. euro. Suma este similară cu cea alocată în tranşe în 2016, când circa 30.000 de români şi-au luat locuinţe prin Prima Casă.
Rămâne de văzut dacă fondurile vor acoperi cererea în creştere sau dacă statul este dispus să mai facă suplimentări.