Zeci de fabrici au lăsat locul centrelor comerciale moderne, în perioada de vârf a pieţei imobiliare. Un deceniu mai târziu, o parte din mallurile eşuate au început să fie transformate, din nou, în spaţii de producţie. Pe parcurs s-au pierdut sute de milioane de euro.
Românii fac astăzi cumpărături în peste 60 de malluri. Majoritatea spaţiilor moderne de retail, circa 75% din total, sunt grupate în Bucureşti, Cluj-Napoca, Timişoara, Iaşi, Constanţa, Craiova şi Braşov, potrivit unui studiu realizat recent de DTZ Echinox. Multe malluri sunt amplasate în locul unor foste fabrici, care au fost lăsate în paragină sau mutate în afara centrelor urbane.
Dacă apetitul pentru oraşele mari este justificat de puterea de cumpărare sporită din aceste zone, lucrurile se schimbă în privinţa oraşelor de talie medie sau mică. Cele mai multe malluri care au dat chix în perioada de criză sunt amplasate în municipii de rang doi. Competiţia, amplasamentul ales prost şi veniturile mai scăzute ale populaţiei au contribuit din plin la eşecului acestor proiecte.
Revista Capital a identificat nouă centre comerciale a căror destinaţie iniţială a fost schimbată sau urmează să fie schimbată din cauza performanţelor slabe. Foştii proprietari ai acestora au investit în dezvoltare sau achiziţie circa 300 mil. euro şi au ajuns să înregistreze pierderi cumulate de peste 200 mil. euro în urma vânzării. Investitorii care le-au cumpărat au plătit circa 155 mil. euro şi le-au transformat în fabrici de componente auto, depozite, birouri sau chiar sediu de judecătorie.
Fabrică în mall
Prima fabrică deschisă într-un fost mall a fost cea a nemţilor de la Leoni, care au închiriat aproape o treime din Armonia Arad şi de doi ani produc aici cabluri pentru industria auto. La cinci ani după ce au plătit pe el circa 78 mil. euro, Carrefour a decis să părăsească mallul din Arad, iar austriecii de la Immofinanz au început procesul de reconversie a acestuia.
Acum, proprietatea este scoasă din nou la vânzare. „Armonia Arad este inclus în categoria de active care nu sunt principale pentru noi. Chiriaşii pe care îi cunoaşteţi sunt în continuare acolo. Avem contracte pe o perioadă mai mare. Este şi Brico Depot. Este o proprietate care a trecut printr-un proces de conversie din centru comercial în centru logistic. Acest proces nu s-a terminat încă, de aceea e dificil să spun ce grad de ocupare are. Cert este că părţile care au fost transformate sunt închiriate. Există interes (de achiziţie n.red.) pentru această categorie de active din portofoliul nostru“ a declarat Sorin Vişoianu, şeful operaţiunilor locale ale Immofinanz.
Tendinţa a continuat cu hipermarketul PIC din Oradea, ce aparţinuse unei reţele dezvoltate de fraţii Ilie şi Cornel Penescu. Proprietatea a fost cumpărată în procedură de faliment de grupul maltez Zacaria şi închiriată americanilor de la Inteva Products, care realizează de un an şi jumătate componente pentru sisteme de acoperişuri auto. În mod similar, hipermarketul PIC din Călăraşi a ajuns în proprietatea francezilor de la Saint-Gobain, care vor să îl transforme într-o fabrică de parbrize, în care vor lucra 130 de persoane.
Luna trecută, antreprenorul român de origine siriană Mohammad Alabdi, proprietarul uneia dintre cele mai mari ferme zootehnice din România, a plătit circa 15 mil. euro pentru achiziţia mallului Armonia Brăila, intrat în faliment în 2011 cu datorii de 28 mil. euro. Investitorul are două planuri de acţiune în privinţa fostului centru comercial: păstrarea obiectului de activitate al imobilului sau transformarea lui într-un spaţiu de producţie pentru un furnizor de componente electrice al Dacia şi Ford.
„Mallul s-a adjudecat la 14.785.000 euro, plus încă circa 200.000 euro pentru bunurile care aparţineau de imobil. Urmează să punem în practică planul stabilit“, a declarat pentru Capital Mircea Teodorov, directorul financiar al Gellaan Impex, firma care a cumpărat mallul şi care gestionează şi o fermă de ovine şi taurine în comuna Ograda din judeţul Ialomiţa.
Judecătoria din mall
Patronul comerciantului de rulmenţi Primagra, suceveanul Costică Tudosă, a cumpărat în 2013 mallul Galleria Suceava pentru a-i servi drept sediu de firmă şi spaţiu de depozitare. Tudosă, care deţine zece depozite de rulmenţi în ţară, a plătit pentru mall un milion de euro, la care s-au adăugat 8 mil. euro datoriile bancare acumulate de dezvoltatorul centrului comercial, firma Globe Trade Centre (GTC).
Acelaşi dezvoltator a vândut în 2015 şi mallul Galleria Buzău omului de afaceri buzoian Liviu Avram, proprietarul comerciantului de produse de stingere a incendiilor Eurosting. La scurt timp după tranzacţie, antreprenorul român a închiriat o parte din mall Judecătoriei Buzău, care îşi desfăşura activitatea în aceeaşi clădire cu Tribunalul Buzău. Instanţa are acum patru săli de judecată şi peste 50 de birouri.
În toamna anului trecut, sirianul Abdulwahed Nour Ideen a cumpărat şi ultimele două malluri din reţeaua Galleria, cele din Arad şi Piatra Neamţ, pentru care a plătit în total 4,8 mil. euro. Noul proprietar nu şi-a anunţat încă planurile pentru aceste proiecte, însă situaţia imobilului din Arad, afectată puternic de închiderea hipermarketului cora, este greu de remediat dacă se optează pentru păstrarea destinaţiei.
Soluţia birourilor
Cel mai inedit parcurs avut de un centru comercial românesc aparţine, cu siguranţă, City Mall din Bucureşti. Cumpărat în 2005 pentru 46 mil. euro de omul de afaceri grec Ioannis Papalekas, mallul a fost vândut la un an distanţă cu 103,5 mil. euro şi răscumpărat, în faliment, cinci ani mai târziu de acelaşi investitor pentru 17,3 mil. euro. Ulterior, Papalekas a transformat mallul în spaţii de birouri şi a intrat în contabilitatea firmei sale cu o valoare de 62 mil. euro. Totuşi, cosmetizarea nu pare să dea rezultatele scontate. La trei ani după schimbarea destinaţiei, imobilul este închiriat în proporţie de 21,3%, în principal către Vodafone, şi aduce anual doar 1,4 mil. euro din chirie, potrivit rezultatelor financiare ale proprietarului. City Mall este singurul mall din Bucureşti care şi-a schimbat complet destinaţia, însă Plaza România este un alt exemplu de mall care şi-a transformat o aripă în spaţii de birouri.
Şi antreprenorul Gheorghe Iaciu a intrat în jocul oportunităţilor. El a cumpărat în 2014 complexul Moldova Mall din Iaşi şi i-a schimbat destinaţia în clădire de birouri, proces care l-a costat 15 mil. euro. Spre comparaţie, dezvoltatorul proiectului, ieşeanul Dănuţ Prisecariu, a vândut mallul în 2006 către Equest Balkan Properties pentru 34,5 mil. euro.
Birouri, show-room-uri şi mici spaţii comerciale este soluţia la care s-au gândit şi acţionarii Zacaria Group, care anul trecut au cumpărat fostul hipermarket Trident din Sibiu. Reţeaua de magazine Trident, înfiinţată de soţii Constantin şi Alina Mateescu, a intrat în insolvenţă în 2009. Dezvoltarea unităţii din Sibiu, care a funcţionat patru luni, a costat 15 mil. euro şi a fost vândută în faliment pentru 5,5 mil. euro.
Pe lista proiectelor transformate ar putea intra curând şi mallul Oradea Shopping City. Centrul comercial, deţinut indirect de omul de afaceri bucureştean Gabriel Popoviciu, a fost scos la vânzare pentru 15 mil. euro la şase ani după ce a fost cumpărat la licitaţie în procedură de faliment. O posibilă schimbare de destinaţie se aşteaptă şi în cazul MacroMall din Braşov, închis de patru ani, pe lista cumpărătorilor interesaţi aflându-se producătorul de mobilă Casa Rusu, potrivit zvonurilor din piaţă.
sursa: capital.ro