Stocul celor 600.000 de locuinte facute in Romania in anii '80 nu a putut fi inlocuit in ultimii ani, desi in 10-15 ani acesta va iesi din termenul de garantie. Piata nu e functionala, spune unul dintre analistii, dar este, paradoxal, dinamica: cererea existenta depaseste cu mult oferta de pe piata.
Consultantul imobiliar Ion Catutoiu afirma ca exista o conexiune foarte clara ce se poate face intre piata de locuinte si creditul bancar, in functie de nivelul chiriei care se cere. „Rata chiriei lunare si rata creditului la banca sunt aproape egale. Cateodata, e mai favorabil sa platesti un credit decat sa platesti chiria.
O piata sanatoasa inseamna insa ca clientul poate sa stranga niste bani, sa-si plateasca un avans si sa faca un credit. Nivelul chiriei e nivelul ce reprezinta cu adevarat piata. Acolo este vorba pur si simplu despre cerere si oferta", a explicat acesta. Consultantul spune ca in Romania, pe piata inchirierilor, daca exista un apartament bun, acesta se inchiriaza in aceeasi zi. Dar exista este si notiunea de vechime a stocului si ce procent din acel stoc se reinnoieste in timp. „in anii '80, in Romania s-au construit peste 600.000 de locuinte noi. Atunci s-a schimbat radical stocul de locuinte . Azi, stocul de locuinte mai noi de 10-15 ani are o pondere de sub 5% la nivel national", atrage atentia Ion Catutoiu.
Acesta detaliaza: in loc sa facem programe, prin care sa incurajam constructia de locuinte noi, sa folosim instrumente de control, sa dam credite „prima casa " pentru locuinte noi,care vor avea termen de valabilitate 50 de ani de acum incolo, am garantat de la stat locuinte care au fost construite in Romania intre anii '60 si 1989. Mai mult de 90% dintre credite s-au dat pentru aceste locuinte. Nimeni nu si-a pus problema costului de inlocuire. Analistul economic Sorin Dinu a confirmat, pe alte coordonate, cele spuse de Catutoiu.
„N-ai avut o piata functionala,o baza de date,de tranzactii,asa ca au aparut si la evaluatori comportamente nedorite: evaluarea proprietatilor s-a facut ca sa mearga bine la banca. Nimeni nu si-a pus problema costului de inlocuire, a capacitatii financiare reale, pentru a da valoarea acelei proprietati. S-a lucrat intr-o piata ca Vestul Salbatic", a explicat Sorin Dinu. Totusi, piata aceasta, paradoxal poate,e vie si se dezvolta in continuare. Conform Institutului National de Statistica, numarul de tranzactii din acest an este cel mai mare din istoria Romaniei, a spus „Romaniei libere"
Ion Catutoiu. „Nivelul anului trecut a fost peste cel al anului 2007 ca numar de tranzactii. Romania de astazi are o componenta foarte solida, versus cea a anului 2007. Avem posibilitatea sa vindem catre 5% reprezinta stocul de locuinte mai noi de 10-15 ani din totalul locuintelor existente in Romania. oameni ce lucreaza in IT sau la multinationale, cu venituri per capita, la un membru de familie, de peste 1.000 de euro.Daca inmultesti cu doi, e un venit foarte bun. E foarte usor pentru acesti creditati sa plateasca o rata de 300-400 de euro pentru propriul apartament", spune analistul imobiliar .
Catutoiu sustine ca rezidentialele sub nici o forma nu vor putea echilibra cererea cu oferta, oricat de multe locuinte se vor construi in urmatorii doi-trei ani. „Vor fi usoare cresteri, nu mai mari de 2%-3%. Trebuie sa facem o distinctie foarte clara intre locuinte ce se construiesc pentru piata si locuinte care se ridica de catre aventurieri. Falimentele din anul 2009 sunt la locuinte facute de aventurieri, chiar daca erau de afara,oameni care nu au consultat piata. Cine construieste catre piata va vinde repede, dar cu siguranta vom vedea si oameni care vor esua", a afirmat Catutoiu.
Totusi, in viziunea lui Sorin Dinu preturile imobiliarelor de la noi au fost si sunt inca prea mari. „in SUA s-au facut niste analize. S-a calculat raportul dintre pretul unei case si salariul mediu. ." Ion Catutoiu precizeaza insa ca rapoartele facute in America sunt un pic altfel realizate,pentru ca se refera la o piata matura si la salariul brut, nu la salariul mediu, si pe familie, nu pe individ. „Diferenta dintre noi si SUA e ca si cum l-am compara pe Funar cu Einstein. Vorbim despre piata americana, care inainte de criza subprimelor livra milioane de locuinte pe an si schimba stocul de apartamente vechi cu cel de apartamente noi."
Venitul mediu al unui "roman e de 2.681 de lei/luna, adica de 7.150 de euro anual. Analistul financiar Aurelian Dochia a explicat ca aceste comparatii Romania-Occident ar trebui sa fie facute la paritatea puterii de cumparare. In Romania, puterea de cumparare este mai mare, nu atat la bunuri, cat mai ales la servicii. La bunuri, aproape ca preturile sunt similare cu cele din UE, dar la majoritatea serviciilor cumparatorul din Romania beneficiaza de preturi mult mai mici. La frizer, in Romania te costa de trei-patru ori mai putin decat la Viena sau la Paris. Cei 7.000 de euro din Romania reprezinta mai mult la noi decat in alt stat", a explicat analistul.
Sursa: romanialibera.ro