O posibilă oprire a programului de creditare Prima Casă va da peste cap planurile dezvoltatorilor de locuinţe care de abia începuseră să se bucure de o revenire a pieţei. Aceştia se aşteaptă, în cel mai optimist caz, la o scădere a vânzărilor cu 10%.
Criticile aduse programului guvernamental de Banca Naţională a României au dat voce nemulţumirilor din sistemul bancar, sătul de un produs care nu aduce câştigurile dorite, iar acestea au început să ajungă şi pe holurile Ministerului Finanţelor, care gestionează Prima Casă.
Specialiştii BNR pun în discuţie utilitatea produsului de creditare şi vulnerabilităţile pe care acesta le creează. Ei atrag atenţia că în eventualitatea unei creşteri a ratei dobânzii cu două puncte procentuale şi a unei scăderi cu 6% a veniturilor lunare, gradul de îndatorare al debitorilor „Prima Casă“ va creşte cu 12 puncte procentuale până la circa 54%. Astfel, datoria ar putea depăşi rapid valoarea garanţiei, în condiţiile unei scăderi a pieţei imobiliare, existând un risc sporit de default. În cazul românilor cu credite imobiliare care nu au apelat la program, raportul dintre ratele lunare şi venitul disponibil (gradul de îndatorare) va creşte cu numai 9 puncte procentuale în acelaşi scenariu.
Chiar dacă Guvernul Cioloş va decide în privinţa continuării acestui program, este important de analizat impactul pe care l-ar putea avea o eventuală întrerupere a acestuia, ca o măsură de precauţie. Indiferent de expunerea pe care vânzările lor o au pe acest program toţi susţin că piaţa rezidenţială va trece printr-un şoc de scurtă durată în eventualitatea închiderii Prima Casă, asta până când economiile cumpărătorilor potenţiali vor spori, şi preconizează o reducere a ritmului vânzărilor cu cel puţin 10%.
Principalul avantaj al programului susţinut de stat este avansul mic, de numai 5% din valoarea locuinţei, comparativ cu cel de 15% specific creditelor ipotecare clasice. Nivelul dobânzilor este similar. Creditele Prima Casă percep o dobândă anuală de circa 3,7%, în timp ce pentru restul creditelor imobiliare aceasta este în jur de 4%.
Reabilitarea dependenţilor
Evident, cu cât vânzările dezvoltatorilor sunt mai legate de Prima Casă, cu atât impactul aşteptat de aceştia este mare. Spre exemplu, ponderea acestui tip de credit în vânzările companiei cu capital spaniol Gran Via este între 75% şi 80%. Spaniolii au construit în cartierul bucureştean Militari trei blocuri cu 243 de apartamente, din care care au vândut peste jumătate, şi mai au în construcţie încă două blocuri cu 289 de apartamente într-un alt proiect.
„O oprire a programului va scădea, pe termen scurt, numărul celor care cumpără, până când oamenii vor începe să economisească sau să se împrumute pentru diferenţa de avans până la 15%. Nu văd un motiv pentru care s-ar închide programul, pentru că dacă încetineşte ritmul construcţiilor sunt afectate şi alte industrii. S-ar da peste cap o parte destul de importantă a economiei. Cu siguranţă dezvoltatorii vor încerca să vină cu soluţii, precum ratele la dezvoltator“, spune Antoanela Comşa, directorul general al Gran Via România.
Compania are deja funcţional un sistem prin care cumpărătorul poate plăti un avans în rate lunare pe o durată maximă de cinci ani, iar pentru valoarea reziduală – care ajunge la 40-50% din valoarea apartamentului – se poate lua un credit. Deocamdată numărul celor care optează pentru această soluţie este mic, însă dispariţia Prima Casă ar putea schimba situaţia.
„Am discutat cu o bancă dispusă să introducă un sistem prin care clienţii să poată acoperi 40% din valoarea unui apartament printr-un credit de nevoi personale pe maxim cinci ani, perioadă după care diferenţa de 60% poate fi acoperită prin credit. Asta în colaborare cu dezvoltatorii, care vor fi de acord cu soluţia pentru că au ipotecă legală până îşi primesc banii“, precizează Comşa. Ea nu a vrut să facă public numele băncii, însă a spus că instituţia avea procedura în aprobare la BNR. Varianta de care vorbeşte Comşa este similară cu practica din perioada de „boom“ a pieţei imobiliare, când băncile finanţau inclusiv avansul necesar achiziţiei unei locuinţe, care atunci era de 25%.
Variante de repliere
Investitorii cu o expunere mai mică pe Prima Casă consideră că jucătorii din piaţă vor găsi soluţii de acopere a diferenţei de 10% necesare avansului pentru un credit ipotecar.
„Dezvoltatorul poate veni cu o ipotecă de rang doi pentru cei 10%, care se poate ridica după ce într-un an se achită banii“, propune Lucian Mateescu, directorul general al Impact Developer & Contractor. În cazul acestei companii, din cele 100 de apartamente vândute la începutul acestui an, 33% au fost achiziţionate prin Prima Casă, 33% cu credit ipotecar şi diferenţa cu bani cash. În ultimele patru luni şi jumătate, statistica s-a modificat în favoarea plăţilor în numerar. Astfel, din cele 200 de locuinţe vândute de Impact din iunie şi până acum, doar 27% au fost cumpărate prin Prima Casă, 33% prin credit ipotecar şi 40% cu bani cash.
„Dacă s-ar opri Prima Casă, o pierdere va exista, dar nu cred că vânzările Impact ar scădea cu 27%, ci cu maxim 10%“, apreciază Mateescu. El îşi bazează calculele pe capacitatea de repliere a dezvoltatorilor şi a băncilor într-o asemenea eventualitate. Potrivit acestuia, chiar şi acum dobânzile oferite de bănci la creditele ipotecare sunt mai atractive decât cele de la Prima Casă şi asta datorită relaţiilor contractuale pe care finanţatorii le au cu dezvoltatorii de locuinţe. Impact lucrează cu opt bănci şi datele companiei arată că dobânzile la un credit ipotecar clasic sunt cu circa 5% sub cele la Prima Casă, pentru clienţii firmei.
Sursa: capital.ro